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Tipos de contratos

Para la adjudicación del contrato es necesario que el dueño de la obra o contratante, utilice un mecanismo en el cual se pueda contratar a la persona o empresa más idónea para la realización del trabajo con las mejores condiciones técnicas y económicas. En esta etapa, sea que la contratación la realice el mismo dueño de la obra o subcontrate esta tarea, se requiere que quienes realicen esta labor sean muy objetivos al momento de evaluar y adjudicar, ya que al tratarse de una contratación que representa beneficio económico para los interesados, es importante que quienes lideren estos procesos, demuestren ser personas con alto sentido de honestidad y responsabilidad.

Para la ejecución del proyecto de edificación, existen diferentes formas de contratación para su realización. A continuación, se presentan las formas más comunes de realización de un contrato:

Contrato de administración delegada

Contrato a precio global

Contrato a precio unitario

El contrato es el documento de compromiso del contratante y contratista o ejecutor de la obra, donde se establecen los derechos y deberes de cada uno. Así como el contratista se compromete a realizar la obra en los términos establecidos en el alcance de los trabajos, en las cantidades del presupuesto y con la calidad exigida en las especificaciones, el contratante se compromete a girar los dineros al contratista, de acuerdo con la forma de pago pactada. Este documento debe establecer además las garantías que el contratista le otorgara al contratante, como póliza de cumplimiento del contrato, de manejo del anticipo en caso de entregarse de salarios, prestaciones e indemnizaciones de calidad y estabilidad de la obra.

La licitación es un mecanismo utilizado principalmente en el sector público, que tiene como objetivo elegir el contratista que ofrezca las mejores condiciones y garantías para el contratante en lo que refiere al manejo del dinero público.

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Costos en la construcción

Estudios complementarios

Cuando el uso de la obra ejecutada es compartido como vivienda, oficinas o locales comerciales, debe establecerse un reglamento de derechos y deberes. El reglamento es llamado de “Propiedad horizontal”, el cual para requiere de la aprobación por las autoridades locales, protocolizado por escritura pública y registrado para que tenga efectos legales. Este reglamento determina las condiciones, derechos, obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que hagan uso de la edificación.

La programación de obra es una actividad que permite evaluar la duración de las actividades de construcción, ordenadas de forma secuencial, que permitirá obtener al final, la duración total de la ejecución del proyecto de edificación. Aquí hay que tener en cuenta que esta duración si corresponde a la duración total de la construcción del proyecto y que el presupuesto obtenido corresponde al gasto generado mientras se realiza la construcción de la edificación. Los costos de las actividades preliminares quedan por fuera del presupuesto de obra

El presupuesto de obra es una estimación “antes” de realizar el proyecto. Si no se tiene claridad sobre el costo del proyecto, con seguridad la realización de este no será exitosa, el presupuesto junto con la programación de obra deben ser las cartas de navegación en el proyecto. Un buen presupuesto de obra, debe estar apoyado en buenos diseños, confiables, detallados y unas especificaciones bien elaboradas, que permitan definir con claridad la calidad final de las actividades.

Diseños del proyecto

Cuando los proyectos son de gran tamaño bien sea residencial, comercial o institucional, se requiere la instalación de equipos especiales como: ascensores, escaleras eléctricas, rampas mecánicas, sistemas de aire acondicionado y redes de suministro de gas. Estos diseños deben entregarse con un buen nivel de detalle, memorias de cálculo, plano, especificaciones técnicas

El diseño de redes eléctricas y afines comprende el diseño de los siguientes elementos: localización de salidas de iluminación, tomas, tablero de circuitos, red de comunicaciones y sonido. El diseño y construcción de este tipo de redes, está regulado por la norma NTC2050 llamado “Código eléctrico colombiano” El proyecto de redes eléctricas y afines debe contener la ubicación de equipos eléctricos como tableros, subestaciones, contadores, salidas de iluminación e interruptores y tomas de corriente. Debe incluir además las especificaciones generales de materiales. Como parte integral de los diseños eléctricos, se debe entregar también una memoria de cálculo, planos de distribución de redes y detalles y cuadro de cargas.

El diseño de redes hidráulicas y sanitarias, es conocido en el medio de la ingeniería como “Instalaciones Hidro-sanitarias” y corresponde al diseño de redes de suministro de agua potable y redes de evacuación de aguas negras o aguas servidas. Este diseño debe ser realizado por un profesional especializado y cumplir con lo dispuesto en la norma NTC- 1500 Código Nacional de fontanería. Al igual que el cálculo estructural, el diseño hidro-sanitario del proyecto debe contener como mínimo los siguientes documentos:

Las cantidades de obra del sistema hidrosanitario.

Las especificaciones técnicas de los elementos del sistema.

La memoria de cálculo.

este debe contar con un sistema estructural que permita resistir las fuerzas impuestas tanto por un sismo como la transmisión de cargas propias y de servicio al suelo del lote que lo sustenta. El diseño estructural se debe realizar acogiendo lo dispuesto en la Norma sismoresistente-NSR-10, la ley 400 de 1997, la ley 1229 de 2008.

El cálculo estructural debe contener como mínimo los siguientes documentos:

Las cantidades de obra: Peso en refuerzo detallado y cantidad de volumen de concreto discriminado por resistencia.

Las especificaciones técnicas de los elementos estructurales.

Los planos generales y de detalles.

La memoria de cálculo

Las dimensiones de los elementos de soporte estructural principal de la edificación

Tiene como objetivo principal el de satisfacer las demandas de espacios habitables para el ser humano en cuanto a: capacidad, funcionalidad, estética y tecnología. El diseño debe presentar soluciones técnicas y constructivas a los proyectos, debe ser eficiente y emplear elementos tecnológicos para el bienestar de sus usuarios. El proyecto arquitectónico debe cumplir la reglamentación urbana vigente e indicar los usos de la edificación; debe ser firmado por un arquitecto.

Las especificaciones técnicas de obra corresponden al documento que contiene la calidad de los materiales, indicaciones de cómo realizar procesos específicos, uso de determinadas tecnologías, procedimientos de control y construcción y calidad de la mano de obra requerida. Estas especificaciones de obra serán estudiadas con mayor profundidad en el tema “Diseño de especificaciones”.

En esta etapa se generan el conjunto de planos del proyecto, en los cuales se definen los espacios del proyecto y con buen grado de detalle. El anteproyecto debe contener al menos los siguientes documentos:

Planos generales

Planos de Fachadas

Planos de Corte

Planos de Plantas

Planos de localización general

Memoria descriptiva

El proyecto arquitectónico definitivo, se realiza una vez se presentan los planos del anteproyecto al cliente y se toma nota de las sugerencias y observaciones. En esta etapa es importante indicar que una vez aprobadas las modificaciones para planos definitivos, cualquier cambio puede afectar el tiempo y el presupuesto de la obra, lo que generará retrasos en el inicio del proyecto y puede afectar el costo final. El proyecto arquitectónico definitivo además de los planos generales ya mencionados, contiene los siguientes planos:

Cuadro de áreas

Plano de cubierta

Planos de detalles

En esta etapa se realiza un planteamiento inicial del proyecto a manera de esquema, pero a escala, de modo que se pueda presentar al cliente con el fin de poder realizar ajustes de acuerdo con las necesidades del cliente.

estudios preeliminares

Consiste en determinar con anticipación las propiedades físico-mecánicas del suelo, si estas permiten o no el desarrollo del proyecto deseado y si el insumo es adecuado para estimar el tipo de estructura a usar, todo esto en la fase de anteproyecto.El conocimiento de las propiedades del suelo se logra mediante procedimientos como

análisis de los estudios y obras realizadas en terrenos vecinos

ensayos de laboratorio

inspección visual del terreno

El objetivo de un levantamiento topográfico es obtener las características del terreno que proporcionen información importante para la representación gráfica de la superficie del terreno en un plano. Con este levantamiento se puede optimizar el espacio disponible y realizar un diseño arquitectónico eficiente con el fin de reducir los costos finales del proyecto. También permite localizar la ubicación de las redes de servicios necesarios para la edificación

inicio del proyecto

La fijación de objetivos en un proyecto, es fundamental para determinar el destino hacia donde se deben dirigir todos los esfuerzos y actividades del proyecto, determinar los usos de la edificación y el alcance que tendrá la realización de la obra de construcción. La fijación de objetivos es la base para establecer los recursos que se requieren para el proyecto.

En esta etapa inicial del proyecto se debe revisar que el proyecto sea viable, es decir,que se pueda realizar, luego de su viabilidad se deben realizar los diseños y el presupuesto, y por último se debe ejecutar

En esta etapa se realizan todas las consultas necesarias sobre los aspectos técnicos y legales del proyecto a realizar, tales como permisos de construcción, impuestos, verificación del área y topografía del terreno, disponibilidad de servicios públicos, restricciones legales y constructivas, capacidad del suelo, usos del suelo, etc.