NMX-R-081-SCFI-2015

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VALUACIÓN DE DERECHOS INMOBILIARIOSl

ENFOQUE DE RENTA O INGRESOS: Bajo el nombre genérico de enfoque de renta, pueden usarse diverso métodos para indicar un valor, todos los cuales comparten la característica común de que dicho valor se basa en ingreso real o estimado que genera o podría generar el propietario del derecho.

ENFOQUE DE COSTOS: Este enfoque generalmente se aplica a la valuación de derechos sobre propiedad inmueble a través del método de costo de reposición depreciado.

ENFOQUE DE DE COMPARACION: Los derechos de propiedad no son homogéneos. Aún si el suelo y edificios con los cuales se relaciona el derecho objeto de valuación tuvieren características físicas idénticas a otros que se intercambian en el mercado, la ubicación será diferente.

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria. Esta normativa sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para valuaciones a la cuales se aplica esta norma.

VALUACIÓN DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES RURALES

Los distintos componentes de una propiedad rural pueden tener un valor como partes separadas y que éste sea mayor que su valor como parte de la propiedad. El valuador debe establecer si cada componente se valorará individualmente o si lo será considerándolo como parte del conjunto.

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria rural. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para valuaciones a la cuales se aplica esta norma.

VALUACIÓN DE PLANTA, MAQUINARIA Y EQUIPO

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de planta, maquinaria y equipo. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican tales Normativas para valuaciones a la cuales se aplica esta normativa.

ENFOQUE DE INGRESOS : El enfoque de ingresos para la valuación de planta, maquinaria y equipo puede usarse cuando es posible identificar flujos de caja específicos para el bien o activo, o un grupo de activos complementarios, v. g., en donde un grupo de bienes o activos que forman una planta de proceso está operando para producir un producto comercializable.

ENFOQUE DE COSTOS: Se adopta comúnmente el enfoque de costo para planta, maquinaria y equipo, particularmente en el caso de bienes o activos individuales especializados.

ENFOQUE DE RENTAS: El uso del enfoque de renta no es usualmente práctico para muchos elementos individuales de planta, maquinaria y equipo.

VALUACIÓN DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES DEL PATRIMONIO HISTÓRICO, ARQUITECTÓNICO Y CULTURAL

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para valuaciones a la cuales se aplica esta norma.

ENFOQUE DE COMPARACION: Al aplicar el enfoque de comparación, la naturaleza histórica de la propiedad puede cambiar el orden de prioridades dado normalmente a los atributos de propiedades comparables.

ENFOQUE DE COSTOS: Al aplicar el enfoque del costo a la valuación de inmuebles históricos, se debe considerar si las características históricas de un edificio tendrían un valor intrínseco en el mercado de esa propiedad.

ENFOQUE DE RENTA: Los inmuebles históricos totalmente utilizados con fines comerciales pueden ser valuados por medio del enfoque de renta

VALUACIÓN DE INMUEBLES DE INVERSIÓN EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

ENFOQUES

Esta norma proporciona principios que deben observarse al estimar el valor de mercado de un inmueble de inversión en proceso de construcción. El valor de mercado se discute en detalle en el Marco Conceptual de esta Norma, pero en resumen el objetivo es estimar el precio que se pagaría y recibiría en un intercambio hipotético de la propiedad parcialmente terminada en el mercado a la fecha de valuación.

a) Evidencia de ventas de propiedades comparables en diferentes ubicaciones o en una condición diferente haciendo ajustes por tales diferencias, b) Evidencia de ventas de propiedades comparables tranzadas en diferentes condiciones económicas haciendo ajustes para tomar en cuenta tales diferencias, c) Proyecciones de flujo de caja descontado o capitalización de ingresos respaldada por información comparable de mercado sobre costos de construcción, términos de arrendamiento, costos de operación, suposiciones de crecimiento, tasas de descuento y capitalización y otros insumos clave.

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de intereses de inmuebles de inversión en proceso de construcción. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican dichas Normativas para valuaciones a la cuales se aplica esta norma.

VALUACIÓN DE BIENES O ACTIVOS INCORPÓREOS O INTANGIBLES

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 son aplicables a la valuación de bienes o activos intangibles. Esta Norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo se aplican las Normativas de aplicación General para valuaciones a las cuales se aplica el presente documento

ENFOQUE DE RENTAS: Mediante el enfoque de renta o enfoque de ingresos, el valor de bien o activo intangible se determina atendiendo al valor presente del ingreso, flujos de efectivo o reducción de costos generados por el bien o activo intangible.

ENFOQUE DE MERCADO: Conforme al enfoque de mercado, el valor de un bien o activo intangible se determina haciendo referencia a la actividad del mercado, v. g., pujas de transacción u ofertas que involucran bienes o activos idénticos o similares.

ENFOQUE DE COSTOS: El enfoque de costo se usa principalmente para bienes o activos intangibles generados internamente y que no poseen flujos de ingreso identificables. Bajo el enfoque de costo, se estima el costo de reposición de un bien o activo similar o uno que provee potencial de servicio o utilidad similar.

VALUACIÓN DE EMPRESAS E INTERESES EMPRESARIALES

ENFOQUE DE RENTA: Se usan varios métodos para estimar el valor según el enfoque de renta. Esos métodos incluyen el flujo de caja capitalizado o método de los beneficios y método de flujo de caja descontado.

ENFOQUE DE MERCADO: El enfoque de mercado compara la empresa en estudio con empresas similares, intereses de propiedad empresarial o valores que han sido intercambiados en el mercado y cualesquiera transacciones pertinentes de acciones en la misma empresa. Transacciones u ofertas previas para cualquier componente de la empresa también pueden ser indicativas del valor.

Requsitos

Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 se aplican a las valuaciones de empresas e intereses empresariales. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General a las valuaciones sujetas a estar normativa.

Topic principal

VALUACIONES PARA INFORMACIÓN FINANCIERA

Reglas

Esta sección provee información de antecedentes sobre requerimientos comunes de valoración conforme a las NIF y, en su caso las NIIF (o IFRS).

Requisitos

Las valuaciones que se emprenden para inclusión en un estado financiero deben formularse para satisfacer los requisitos de las Normas de Información Financiera aplicables.