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Relación Arrendaticia / Fijación de Canones

Es solo competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados y el pago del canon de arrendamiento será realizado mensualmente, y solo dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes, por lo que el arrendador no podrá solicitar el pago anticipado del mismo, éste se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

Regulación

Artículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el
tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el
valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado
anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público

Procedimientos

Vivienda

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

Se determina el Valor del Inmueble(Art.73), tomando en consideración los siguientes aspectos: -Valor de reposición -Dimensiones del Inmueble -Valor de depreciación -Vulnerabilidad Sísmica -Región Geográfica (VI=Valor del Inmueble)

Formula para la Fijación del Canon(Art.78) Una vez se obtiene el VI, se debe aplicar la fórmula CA=(VI/12) x %RA Siendo: CA= valor del canon de arrendamiento
VI= valor del inmueble
%RA=porcentaje de rentabilidad anual.

Procedimiento para la Fijación del Canon(Art.79) La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita o de oficio. De ser de oficio la SUNAVI ordenará la apertura del procedimiento.

Solicitud a parte interesada (Art.80) Presentada la solicitud ante la SUNAVI, esta se pronunciará dentro de los 3 días hábiles siguientes, si cumple con los siguientes requisitos:

Contenido de la Solicitud (Art.81) En el escrito se debe indicar:
-Órgano al cual está dirigido
-Identificación del interesado
-Dirección de donde se harán las notificaciones
-Objeto de la solicitud -Datos del inmueble
-Firma de los interesados.

De la notificación (Art.82) Admitida la solicitud, se notifica a los interesados que se da inicio a la fijación de canon, a tal efecto la SUNAVI, en 20 días debe determinar el valor del canon de arrendamiento.

Revisión del canon(Art.83) Serán revisados por la SUNAVI en casos como:
-Cuando transcurra 1 año
-Cuando se cambio el uso o destino del inmueble
-Cuando el arrendador haya ejecutado el inmueble.

Local Comercial

Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

El Valor del Inmueble (Art.31); le corresponde al SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

Fijación del Canon(Art.72) La determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando alguno de estos métodos:

Canon de arrendamiento fijo (CAF) Se toma como base el valor actualizado del inmueble, dividido entre (12) meses, entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado. Luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Fórmula: CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.

Canon de arrendamiento variable (CAV), con base en % de ventas. -Se establece como referencia el Monto Bruto de Ventas Realizadas (MBV), por el arrendatario, expresadas en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes anterior. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

Canon de arrendamiento mixto (CAM), compuesto por porción fija más porcentaje de ventas. -La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo -El % de ventas en ningún caso será superior a 8% -Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, se suprime la porción fija. -En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. -La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Referencias Bibliográficas

Es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. Esta relación jurídica especial cada día va tomando cuerpo y amplio contenido hacia el Derecho Arrendaticio cuya especificidad sin aislamiento se vislumbra. la relación arrendaticia es la que se da por medio del contrato de arrendamiento, es decir, el contrato de arrendamiento es el medio por el cual se establece la relación arrendaticia.

Condiciones

Aquí se establecen todas las condiciones acerca de la relación a seguir en materia de arrendamiento, a saber:

Irrenunciabilidad de los derechos (Art. 32)

-Condiciones del inmueble (Art. 33)
-Entrega del inmueble (Art. 34)
-Mantenimiento de los servicios (Art. 35)
-Del pago de servicios (Art. 36)
-Sobre las reparaciones del inmueble (Art. 37)
-Subrogación de los contratos (Art. 38)
-Del cobro indebido de los cánones (Art. 39)
-Daños maliciosos (Art. 40)
-Uso y goce de la vivienda (Art. 41)
-Cobro del canon de arrendamiento (Art. 42)
-Entrega del inmueble al arrendador (Art. 43)
-Prohibición del subarrendamiento y cesión (Art. 44)

De la obligación de formalizar la relación arrendaticia (Art. 45)
Hasta el Artículo 49 se van distinguiendo y describiendo como será llevada la relación en materia de vivienda, esto a su vez se le agrega las condiciones que debe llevar el contrato, que serán observadas en los siguientes artículos de la Ley in Comento

Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento.

Artículo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o
arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.

Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de
los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.

Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador

Artículo 37. Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.

Artículo 38. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley

Artículo 39. No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Artículo 40. El arrendador no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios o arrendatarias.

Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato.

Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon
de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Artículo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas
condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.

Garantías

-Las garantías han de ser reales o personales, pero en ningún caso habrá coexistencia entre estas garantías exigidas al arrendatario.

-Si se da el caso de un deposito en dinero el cual cumpla como promesa de cumplimiento de las obligaciones derivadas al arrendamiento, este jamás podrá exceder de (3) meses, y al momento de la perención del contrato habrán de ser devueltos si no existe ninguna condición que imposibilite esta entrega, por ejemplo daños sobre el inmueble. La ley de igual forma establece que esta suma de dinero dada como deposito habrá de ser depositada en cuenta de ahorro y el interés que produzca pertenecerá al arrendatario.

-Por supuesto de lo anteriormente narrado, habrá que expresar que es una realidad jurídica más no social, ya que es algo que no sucede prácticamente nunca, ni lo del depósito en cuenta de ahorros bancario o lo que respecta a la entrega de los intereses que este dinero produzca.

-Siempre que dentro del concierto de partes quede establecido podrá existir clausula que determine responsabilidad para las partes en caso de incumplimiento o menoscabo de lo antes expresado o de cualquier otra estipulación legal que aparezca en el contrato de arrendamiento.

Elaborado por Rafael Caldera 24.418.237