Economia agraria e statistica: metodi di stima

L'estimo rurale è quella branca dell'estimo che si occupa della valutazione dei beni agricoli. Le più importanti valutazioni oggetto dell'estimo rurale riguardano la stima dei fondi rustici, la stima dei frutti pendenti e la stima dei miglioramenti fondiariLo scopo della stima può essere molteplice: vendita, affitto...

Stima sintetica

Stima a vista

Osservazione del bene

Stima per parametri tecnici

Superficie

Stima per parametri econimici

Canone d'affitto

Reddito Domenicale

Il reddito dominicale (da dominus in latino signore), indica quella parte di reddito relativa alla proprietà dei beni e non al concreto esercizio dell'attività agricola.La determinazione avviene applicando le tariffe d'estimo che prevedono, a livello locale (per lo più sono elaborate per ogni singolo Comune), per ogni tipologia di coltura una apposita tariffa. Nella concreta applicazione del reddito catastale, possono verificarsi due casi:se la coltura praticata è uguale a quella risultante in catasto: il reddito corrisponde a quello catastalese la coltura praticata è diversa da quella risultante in catasto: si applica la tariffa d'estimo media attribuibile alla qualità di coltura praticata.

Stima per valori tipici

Detta anche stima per elementi unitari

A. suddivisione del fondo in appezzamenti omogenei

B. ricerca prezzi medi per ha che corrispondono alle stesse qualità di coltura

C. trovare il valore di ogni appezzamento omogeneo

Prezzo X superficie

D. somma dei valori

Procedimento

Se il fondo è in affitto

Determinazione del Reddito Padronale Lordo

Reddito ottenuto dal canone di locazione, al netto delle imposte.

Calcolo delle Spp

Sono formate da:quote sul capitale fondiario imposte e dai contributi a carico del proprietario e non del conduttorespese di amministrazione e sorveglianza dalla quota di sfitto ed inesigibilità dalla quota interessi sulle scorte (macchinari e bestiame) quando questi siano stati dati in affitto. Inoltre, fanno parte delle spese, gli interessi calcolati per sei mesi sulle voci di spesa precedenti.

Se il fondo è in economia diretta

Determinazione del Bf

Bilancio Aziendale

Calcolo del valore ordinario

Vo= Bf / Rc

Valore ordinario= Bilancio aziendale / reddito di capitalizzazione

Ricerca del valore reale

Vr= Vo± aggiunte/ detrazioni

Aggiunte

Scorte aziendali

Macchine, attrezzi, bestiame, prodotti agricoli che possono essere reimpiegati

Frutti pendenti

Anticipazioni colturali

Le anticipazioni colturali sono tutte le spese relative a lavori sulle colture in atto (arature, concimazioni ecc.)

Stima analitica

La stima analitica si effettua invece tramite il cosiddetto beneficio fondiario, che è il reddito medio annuo che il proprietario ricava dall'azienda stessa.

Capitalizzazione del reddito

Canone di locazione

Il canone di locazione è la somma di denaro pagata periodicamente dal conduttore (locatario) al locatore (proprietario) in cambio del godimento di un immobile.

Conduzione diretta del fondo da parte del proprietario

Reddito di affitto

Bilancio aziendale

Bilancio Aziendale = Bf = Plv - ( Sv + Q + Imp + Sa + St +I ) Sul Bilancio Aziendale influisce:produzione lorda vendibile Plv;spese varie relative all'acquisto dei materiali e dei servizi extraziendali Sv;quote reali o presunte relative alla manutenzione, all'assicurazione, alla reintregrazione dei capitali impiegati in azienda Q;imposte Imp formate dai tributi (IRE, IRES, ICI, IRAP);contributi che si dividono in: consortili: vengono pagati solo dalle aziende che fanno parte di un consorzio di bonifica o di miglioramento;previdenziali, per poter avere una futura pensione;salari Sa che sono i compensi spettanti ai lavoratori manuali;stipendi St che sono i compensi spettanti ai lavoratori intellettuali;interessi I che vengono calcolati per un anno sul capitale di scorta e per sei mesi sul capitale di anticipazione.