L'immeuble en copropriété
La copropriété
Champ d'application
Sources juridiques :
Loi du 10/07/1965 et
décret du 17/03/1967
Le statut de la copropriété s'applique :
- tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation ;
- dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes ;
- par lots comprenant chacun une partie privative et une quote part de parties communes
Le statut de la copropriété prend effet
- lors de la livraison du 1er lot
ou
- à compter du 1er transfert de propriété d'un lot
On distingue les copropriétés verticales et horizontales (cf lien)
Définition d'un lot
Le lot de copropriété représente une fraction d'un immeuble suite à sa division.
Il est constitué des parties privatives et d'une quote-part des parties communes.
Un logement situé en copropriété et sa quote-part de parties communes constituent un lot de copropriété.
Il existe ensuite deux types de lots dans un immeuble en copropriété.
Les lots principaux : les appartements, les bureaux professionnels, les boutiques, etc.
Les lots secondaires : les caves, les chambres de service, les garages, box, etc.
Lot transitoire stipulé dans le RDC : formé d'une partie privative constituée d'un droit à construire et une QP des parties communes correspondante
Parties communes / privatives
Parties privatives : usage exclusif par un seul propriétaire, propriété individuelle, responsabilité d'entretien personnelle.
Définition : Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Propriété : Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Chaque propriétaire a le droit d'utiliser, de modifier et d'exploiter son lot selon les règles du règlement de copropriété.
Exemples : Appartements, bureaux, boutiques, garages, caves.
Obligations : Le copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations de sa partie privative.
Parties communes : usage collectif, propriété partagée entre tous, frais d'entretien partagés.
Définition : Ce sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Propriété : Les parties communes sont en propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire possède une quote-part de ces parties communes, généralement exprimée en tantièmes ou millièmes.
Exemples : Sol, murs porteurs, toits, couloirs, escaliers, jardins, parkings, équipements collectifs (piscines, salles communes).
Obligations : Les frais d'entretien et de réparation des parties communes sont partagés entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part.
Tantièmes
Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires.
Ils permettent de
- définir la participation de chaque propriétaire lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
- de déterminer le montant des charges qui seront payées par chacun des copropriétaires.
Les tantièmes sont décrits dans l'état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe de celui-ci.
La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, il s'agit en fait de tantièmes exprimés sous forme de mille. C'est l'unité de division de l'ensemble de l'immeuble, en mille parts égales.
Les tantièmes sont calculés en fonction des critères suivants :
- La superficie du lot de copropriété ;
- Sa consistance (par exemple, le lot contient un balcon, une terrasse) ;
- Sa situation (par exemple, le lot est situé en rez-de-chaussée ou en étage).
Le règlement de copropriété doit ainsi prévoir une répartition équitable avec des tantièmes différents entre tous les lots de copropriété.
Destination de l'immeuble
C'est le RDC qui détermine la destination de l'immeuble. µElle correspond à l'usage normal voulu par ses copropriétaires
Elle est définie dès la mise en copropriété en fonction de critères :
- situation géographique (quartier, environnement, quartier rural/urbain) ;
- immeuble en béton ou pierre, classé..) ;
- niveau social des habitants ;
- nombre de lots
La destination peut être :
- bourgeoise (professions libérales autorisées) ;
- bourgeoise exclusive (usage exclusif d'habitation)
- usage mixte (habitation et professionnel) ;
- multi usage (habitation, professionnel, commercial)
La typologie des autres ensembles immobiliers
Lotissement
Article L442-1 du code de l'urbanisme
Division en propriété d'une unité foncière ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, sans parties communes mais des éléments d'équipements communs (voiries, espaces verts)
Géré par une ASL (association Syndicale Libre)
Ensemble immobilier complexe
Division en propriété d'une unité foncière avec :
- soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle (logements, commerces, bureaux ...)
( soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonomes
Division en volume gérée par une ASL
OU
gérée par une copropriété par une décision prise en AG à l'unanimité