TITULO Y MODO
TITULOS INSUFICIENTES
SANEAMIENTO DE TITULOS SUFICIENTES
ADQUISICION LEGAL: Art. 1894. Se adquieren por mero efecto de la ley: los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA
Clases de prescripción adquisitiva
Prescripción breve: requiere JUSTO TITULO Y BUENA FE SE PRODUCE SOBRE INMUEBLES POR LA POSESION DURANTE 10 AÑOS.
Prescripción larga: Si no existe justo título o buena fe , el plazo es de 20 años. No puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad del título, ni la mala fe de su posesión.
La prescripción adquisitiva opera en caso de derechos reales principales que se ejercen por la posesión; la convalidación juega a favor de todos los Der reales (principales y accesorios, se ejerzan o no por la posesión)
RATIFICACION:suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.
Ante los casos de JUSTO TITULO en los q actuó un apoderado de modo INSUFICIENTE se aplica la Ratificación. Sino es el verdadero titular, se puede sanear el Titulo por prescripción adquisitiva breve
Art. 369: La ratificación suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da
por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido
derechos con anterioridad.
Art. 370: La ratificación puede hacerse en cualquier tiempo, pero los interesados pueden requerirla,
fijando un plazo para ello que no puede exceder de quince días; el silencio se debe interpretar como
negativa... El tercero que haya requerido la ratificación puede revocar su consentimiento sin esperar el
vencimiento de estos términos.
CONVERSION: El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si hubiesen previsto la nulidad.
art 384: El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si hubiesen previsto la nulidad
CONFIRMACION: Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa manifiesta expresa o tácitamente su voluntad de tener al acto por válido, después de haber desaparecido la causa de nulidad. No requiere de la conformidad de la otra parte.
Art. 393: Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa manifiesta expresa o
tácitamente su voluntad de tener al acto por válido, después de haber desaparecido la causa de nulidad.
El acto de confirmación no requiere la conformidad de la otra parte
Art. 394: Si la confirmación es expresa, el instrumento en que ella conste debe reunir las formas exigidas
para el acto que se sanea y contener la mención precisa de la causa de la nulidad, de su desaparición y de
la voluntad de confirmar el acto.
La confirmación tácita resulta del cumplimiento total o parcial del acto nulo realizado con conocimiento de la causa de nulidad o de otro acto del que se deriva la voluntad inequívoca de sanear el vicio del acto.
DIFERENCIA CON LA CONVALIDACIÓN: En la confirmación se cubre el vicio del acto por la sola voluntad de quien tiene derecho a demandar la nulidad, sin necesidad de conformidad de la otra parte; en la convalidación es necesaria la adquisición efectiva del derecho por el no propietario disponente.
CONVALIDACION: Si quien constituye o transmite un derecho real q no tiene lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. Es SUSTANCIAL, en nuestro ordenamiento jurídico NO HAY convalidación formal por inscripción registral del título nulo
Art. 1885: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada
FINALIDAD: 1)- saneamiento de títulos defectuosos (pueden ser varios) 2) mantener la buena fe de los contratos y 3) estabilizar las transacciones para seguridad del tráfico y los terceros
Requisitos:
1. existencia de un título nulo por falta de capacidad o legitimación del enajenante
2. adquisición efectiva del derecho real con posterioridad
3. la adquisición ulterior puede ser por cualquier causa (sucesión mortis causa, sucesión singular o prescripción adquisitiva)
4. opera ipso iure la validación del título nulo otorgado
Si falta alguno de estos elementos subjetivos NO habrá título suficiente, pero el ordenamiento jurídico contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los derechos reales pero les reconoce ciertos efectos jurídicos.
TITULO PUTATIVO: aquel título q genera razones suficientes en el poseedor para creen en la existencia de un título a su favor o para extender su título a la cosa poseída. DOS CASOS: 1-El poseedor tiene la convicción de tener un Título que en realidad no tiene(Ej: testamento revocado por uno de fecha posterior sin conocimiento del poseedor)
2-El poseedor tiene un título sufriente pero lo aplica a una cosa diferente (Ej: tiene el título del lote A pero por error toma posesión del lote B)
Código Civil derogado: art. 2357 “El título putativo equivale a un título realmente
existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia
de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”
Nuevo Código: NO lo regula expresamente; pero ello no impide que puedan darse
casos en la realidad. El titular de un título putativo será un poseedor ilegítimo de
buena fe (art. 1918)
Es un título insuficiente ya que para q el titulo sea suficiente debe ser verdadero y aplicado a la cosa poseída, no sirve para la prescripción breve. Solamente tiene efectos con relación a la posesión de buena fe, si el poseedor incurrió en error o ignorancia de hecho excusable. Tendrá los efectos propios de la buena fe en una eventual reivindicación: conserva los frutos percibidos y se le deben los gastos necesarios y útiles.
BOLETO DE COMPRAVENTA: es un contrato que se perfecciona por el acuerdo de voluntades, del cual nace para una de las partes la obligación de transferir la propiedad de una cosa y para la otra parte de pagar un precio en dinero.
En consecuencia el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre cosa inmueble o un automotor es un título insuficiente porque le falta la forma legal. REUNE TRES REQUISITOS PERO FALTA EL DE LA FORMA DEL ACTO JURIDICO.
En consecuencia el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre cosa inmueble o un automotor es un título insuficiente porque le falta la forma legal. Pero cabe señalar que el CCCN no desprotege totalmente al adquirente poseedor en estas situaciones.
En el caso de los automotores el CCCN incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva larga decenal (Art. 1899 tercer párrafo).
los inmuebles los Art. 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de compraventa inmobiliaria respecto de terceros, si se cumplen los recaudos previstos en las citadas normas.
Es indispensable para iniciar acciones personales
por cumplimiento de contrato, o acción para escriturar o
para exigir la entrega de la cosa, además cuando gracias al boleto me entregaron la posesión del inmueble.
Situaciones en donde no desprotege al adquirente poseedor: En el caso de los automotores y los inmuebles
JUSTO TÍTULO: reúne los elementos objetivos, pero carece de algún elemento SUBJETIVO.
QUIEN transmite el derecho real NO ES EL LEGITIMADO. Ej: Juan transmite la propiedad de una cosa que es de Camila.
Quien transmite el derecho es el legitimado para NO ES CAPAZ. Ej: Juan transmite una cosa de su propiedad pero al momento de hacerlo estainhibido.
JUSTO TITULO Y BUENA FE (Art.1902) El justo título para la prescripción adquisitiva es el q tiene por finalidad transmitir un derecho real q se ejerce pro la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrables, así como el cumplimiento de los actos establecidos en el régimen.
EL JUSTO TITULO ES UNO DE LOS REQUISIOS PARA QUE OPERE LA PRESCRIPCION BREVE- 10 años Justo Titulo y buena fe/ LARGA 20 años.
CASO WILL-RI:La empresa Cerro Largo S.A era propietaria de tierra en chacras de coria. Durante la dictadura militar los dueños de la empresa y el gerente desaparecieron y estas tierras se hicieron figurar a través de documentos falsos como cedidas a personas inexistentes q luego se vendieron a Will-Ri S.A. por U$150. Luego del retorno de la democracia, estos terrenos son comprados por misa chico(hijo de massera),
se lotean y se venden a varias personas. En este caso los ADQUIRIENTES de los terrenos son poseedores ILEGITIMOS, fundados en JUSTO TITULO(los verdaderos dueños eran los desaparecidos, no el hijo de Massera ) y de BEUNA FE.
TITULO SUFICIENTE (causa remota)
Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
ELEMENTOS SUBJETIVOS: Se refiere a los sujetos q intervienen en el acto jurídico
•LEGITIMACIÓN: Debe ser el propietario quien disponga de la cosa o el apoderado con facultades expresas. (¿Quién transmite?)
•CAPACIDAD de derecho. En cuanto a la capacidad, es necesario contar con más de 18 años de edad (salvo emancipación) y no haber sido declarado incapaz. Si el otorgante es incapaz o no estaba legitimado para tal fin, solo es un “justo título” para usucapir (art. 1902).
•El acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento(error esencial, dolo esencial, y la violencia causan la nulidad del acto)
ELEMENTOS OBJETIVOS:
•FINALIDAD: el acto jurídico que tiene por fin inmediato la constitución o transmisión del derecho real. Puede ser un contrato con finalidad TRASLATIVA de dominio o CONSTITUTIVO de otro derecho real.(usufructo)
•FORMA: Las formalidades legales del título dependen de la cosa o bien que constituye el objeto del acto y de la naturaleza del mismo.(Ej: cosas inmueble por escritura pública)
Acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley. Finalidad: constitución o transmisión de un derecho real. Ej: contrato para adquirir un derecho real sobre un inmueble.
MODOS DE ADQUISICIÓN
DERIVADA
Art. 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se adquiere de un titular anterior. Por actos entre vivos: modo y titulo suficiente (posesión) y titulo suficiente e inscripción registral (no posesión)Ej: hipoteca. Art.1892CCCN mantiene para los actos entre vivos el sistema del título y modo suficiente. Y en cuanto a la transmisión por causa de muerte de los derechos reales remite a las disposiciones del Libro V del CCCN respecto del heredero y legatario.
ORIGINARIA
Se adquiere de forma libre y absoluta. No hay traslado de derecho de un sujeto a otro. Ej: apropiación de un caracolito en el mar. Art.1894 y 1895 se refiere a las adquisiciones por causa de la Ley y por prescripción adquisitiva.
Sin embargo el adquirente por usucapión debe respetar los desmembramientos que el propietario hubiere hecho en la cosa (EJ: la constitución de una servidumbre pasiva).
REGIMEN LEGAL
El CCCN mantiene el sistema de adquisición derivada entre vivos consagrado por el código civil q exige el título y el modo suficiente para la constitución de los derechos reales, o sea el proceso de constitución del derecho real requiere de estos 2 elementos: El TITULO suficiente q es la causa juridica del Modo suficiente.
Respecto de las cosas inmuebles y de las cosas muebles NO REGUSTRABLES el modo consiste en la tradición posesoria. Para las cosas muebles REGISTRABLES la inscripción sustituye la tradición.
Transmisibilidad. Art. 1906. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario. (Art. 1972. Cláusula de no enajenar “a persona determinada”).
La finalidad de la ley es que los bienes no queden excluidos del tráfico jurídico, salvo en los casos expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234 contempla los bienes que se encuentran fuera del comercio porque su transmisión esté expresamente prohibida por la ley o por actos jurídicos cuando ello está permitido por la ley.
Prohibición de constitución judicial.
Art. 1896. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
Distinta es la situación de los casos judiciales sometidos a su decisión en q debe reconocer o no un derecho real que es objeto de la controversia. Ej: las servidumbres forzosas previstas por el art2166 son impuestas por la Ley,el juez ordenara su establecimiento si el pretensor demuestra q se cumplen los presupuestos previstos en la norma.
MODO SUFICIENTE (causa próxima)
OTROS MODOS: Supuestos en que la tradición no es el modo de adquisición del derecho real.
- Automotores: Inscripción en el registro
- Servidumbres positivas: Primer uso Ej.: cuando el titular del fundo dominante transita por el fundo sirviente, si es servidumbre de tránsito.
- Animales de raza: Inscripción en el registro
Pero el art 1892 establece también las siguientes excepciones:
a) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre. Ejemplo el locatario que compra el inmueble lacado. PASA DE TENEDOR A POSEEDOR tiradito brevi manu.
b) Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El requisito para considerar transferido el dominio es la notificación al locatario o al depositario que es el deudor cedido.
c) Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Se trata en este caso de la figura del constitutto posesorio, describe una situación inversa a la de la tradittio brevi manu: el poseedor deviene tenedor. El POSEEDOR pasa a ser TENEDOR.
Es el cumplimiento del título. El titulo opera como la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La tradición cumple la función de modo traslativo o constitutivo del derecho real porque es el medio material conforme al cual las partes contratantes cumplen lo establecido en el titulo que es el antecedente jurídico q da sentido a la tradición.
Forma de exteriorizar la constitución o transmisión de un derecho real. Ej: los derechos reales que se ejercen por la posesión es la tradición posesoria. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir sobre cosas registrales en casos legalmente previstos y sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho así lo requiera.
