par IMMO SYNAPSES Il y a 9 années
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Tout changement survenu dans l’administration ou la direction ainsi que toute modification apportée aux statuts (règlement de la copropriété) doivent, dans le mois de survenance, faire l’objet d’une déclaration dans les mêmes formes que ci- dessus.
Ces modifications et changements ne sont opposables aux tiers qu’à partir du jour où ils ont été déclarés.
Dans le cas où aucun changement n’est intervenu, une déclaration doit en être faite à l’époque prévue par le règlement de copropriété pour le renouvellement du bureau.
Un récépissé cacheté et daté sur-le-champ est délivré pour toute déclaration de modification ou de non modification.
Après que la déclaration ait satisfait aux formalités ci-dessus, le récépissé définitif est délivré obligatoirement dans un délai maximum de 60 jours ; à défaut, l’association peut exercer son activité conformément à l’objet prévu dans ses statuts.
Un exemplaire de la déclaration ainsi que des pièces qui lui sont annexées, sont adressés par l’autorité locale, au parquet du tribunal de première instance compétent afin
de lui permettre de formuler, le cas échéant, un avis sur la demande.
Selon l’article 5 précité, la déclaration doit faire connaître :
- Le nom et l’objet de l’association ;
- La liste des prénoms, noms, nationalité, âge, date et lieu de naissance, profession et domicile des membres du bureau dirigeant;
- La qualité dont ces membres disposent pour représenter l’association sous quelque dénomination que ce soit ;
- Copies de leurs cartes d’identité nationale ou pour les étrangers de leurs cartes de séjour et des copies de leur casier judiciaire ;
- Le siège de l’association ;
- Le nombre et les sièges de ses succursales, filiales ou établissements détachés, par elle créés, fonctionnant sous sa direction ou en relation constante avec elle et dans un but d’action commune.
Les statuts seront joints à la déclaration.
Trois exemplaires de ces pièces seront déposés au siège de l’autorité administrative locale qui en transmettra un exemplaire au secrétariat général du gouvernement.
La déclaration et les pièces y annexées devront être signées et certifiées conformes par l’auteur de la déclaration. Elles seront assujetties au timbre de dimension, à l’exception de deux exemplaires.
Eu égard à ces dispositions, les documents ci-après devront être joints à la déclaration de création du syndicat des copropriétaires :
- Règlement de copropriété en 3 exemplaires signé et certifié conforme à l’original par le syndic, dont un exemplaire est timbré ;
- Procès verbal de l’assemblée générale constitutive ayant approuvé le règlement de copropriété et nommé le syndic et son adjoint ;
- Photocopies des cartes d’identité et extraits de casier judiciaire du syndic et son adjoint.
En application de l’article 5 de la loi précitée, toute association doit faire l’objet d’une déclaration au siège de l’autorité administrative locale dans le ressort duquel se trouve le siège de l’association, directement ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
II en sera donné récépissé provisoire, cacheté et daté sur le champ.
Cette procédure est réglementée par les articles 2 et 5 de la loi n°75-00 promulguée par le Dahir n° 1-02-206 du 23 juillet 2002, modifiant et complétant le Dahir n° 1-58-376 du 3 joumada I 1378 (15 novembre 1958) réglementant le droit d’association (BO n° 5048 du 17/10/2002).
En référence à l’article 16, l’assemblée générale des copropriétaires tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires.
Elle procède, lors de cette première réunion, à :
- l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à son amendement le cas échéant
- et, à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble.
En copropriété il peut parfois y avoir des litiges avec les propriétaires d’un immeuble voisin, avec un entrepreneur (malfaçons dans la construction), ou avec un copropriétaire pour non paiement des charges par exemple.
De même, vivre en communauté n’est pas toujours facile, de simple tensions ou problèmes peuvent surgir entre copropriétaires.
Si aucune solution amiable ne peut intervenir, il faudra demander l’intervention du juge qui reste la seule personne habilitée à trancher le différent
Le syndic ne peut engager, sans autorisation préalable de l’assemblé générale, d’action judiciaire que pour :
- le recouvrement des charges.
- faire exécuter les jugements
- en cas d’urgence.
Pour toute autre action, il doit obtenir une autorisation. Il en sera ainsi par exemple : d’une action contre un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété.
Le juge est appelé à trancher le litige.
Cette action est souvent lente
Le référé revêt en matière de copropriété des caractéristiques particulières.
La loi de 18-00 autorise en effet les copropriétaires à saisir le président du tribunal de première instance qui statue "comme en matière de référé".
Le juge des référés ne rend que des ordonnances provisoires qui n'ont pas autorité de chose jugée
L'action en référé est une action qui ne peut être engagée que lorsqu'il y a urgence, et qu'il n'y a rien à trancher, par ce que les questions relèvent de l'évidence et de l’incontestable. Il ne doit pas y avoir de contestation sérieuse, ou encore la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite.
Toutes les questions de la copropriété peuvent être soulevées devant le juge des référés, quel que soit le montant en jeu.
Il peut être saisi dans les cas suivants :
· mainlevée totale ou partielle de l'hypothèque légale du syndicat (art.40 al 2 Loi 18-00)
· contre les débiteurs
· toute action ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, ou urgente ; la demande peut tendre à l'obtention d'une provision ou l'exécution d'une obligation Nota : le syndic n'a pas besoin de l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour agir en matière de référé.
La plus hautes des juridictions, elle vérifie si les lois ont été correctement appliquées par les tribunaux et les cours d’appel, mais elle ne rejuge jamais l’affaire elle-même.
Dans le cas où le jugement serait considéré comme incorrect, la cour suprême annule le jugement et renvoie l’affaire à la cour d’appel pour que l’affaire soit rejugée.
La cour est saisie sur recours, « pourvoi en cassation ».
Juridiction du second degré.
Si l’une des parties au procès n’est pas d’ accord avec le jugement rendu, elle peut, à l’exception de certaines affaires, et sous certaines conditions, obtenir que le litige soit jugé une nouvelle fois pour un réexamen de l’affaire.
Par contre Certaines affaires dont le montant en jeu ne dépasse pas un certain seuil défini par la loi, ne peuvent faire l’objet d’un appel. C’est le cas par exemple, pour les décisions rendues par le tribunal de première instance sur les affaires dont le montant en jeu est inférieur à 3000 DH.
Ils examinent les affaires qui mettent en cause les collectivités publiques (Etat, communes..) et établissements publics.
On s’adresse au tribunal administratif pour contester une décision ou un acte administratif, par exemple en cas de refus de demande d’autorisation de construire, ou pour demander réparation d’un dommage causé par un ouvrage public ou par l’exécution de travaux publics.
Ces juridictions examinent les conflits entre particuliers : (un désaccord sur les limites d’une propriété par exemple)
(11.3.a.i) i- Le tribunal de première instance (TPI) :
Le tribunal de première instance du lieu de la situation de l’immeuble.
Ce tribunal juge toutes les affaires civiles portant sur des sommes supérieurs à 1000 DH.
Il est compétent pour :
- détermination des parties communes ou privatives
- répartir ou réviser des charges
- interpréter ou apprécier la régularité d'un règlement de copropriété
- apprécier la validité d'une résolution d'assemblée générale
- déterminer la responsabilité civile du syndic, du syndicat ou d'un copropriétaire
- autoriser les travaux d'amélioration
- connaître des actions en recouvrement de charges (quand le montant est supérieur 1000 DH).
Sur le plan du fond, plusieurs juridictions sont compétentes pour connaître des litiges de copropriété, selon le type de problème à trancher.
Sur le plan territorial, le tribunal compétent est celui du lieu de la situation de l’immeuble
Pour agir contre la copropriété il faut avoir : qualité et intérêt
Il appartient au syndic de représenter le syndicat en justice. Il ne peut introduire une action en justice sans y avoir été préalablement autorisé par une assemblée générale, sauf en cas d’urgence ou pour une action en recouvrement des charges.
Mais le syndic peut aussi agir en son nom propre, comme tout justiciable par exemple en cas de mise en cause de sa responsabilité professionnelle par le syndicat.
Tout occupant de l’immeuble ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale (locataire), peut demander au juge l’annulation ou la modification de toute disposition du règlement ou de toute décision de l’assemblée générale adoptée après son occupation, si elle lui cause un préjudice
Chaque copropriétaire peut exercer directement une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot, sans avoir besoin de l’autorisation de l’assemblée.
NB : le copropriétaire n’a pas le droit d’agir au non du syndicat.
Ces actions sont relatives :
- à la jouissance des lots privatifs par exemple demander d’accomplir certains actes seul à ses propres frais concernant des travaux utiles auxquels l’assemblée général s’est opposée sans motif valable,
- à l’atteinte aux parties communes même si c’est au syndicat d’agir, il est admis que le copropriétaire qui justifierait d’un intérêt ou d’un préjudice personnel puisse saisir la justice
L’association des copropriétaires représente tous les copropriétaires, même dans le cadre d’une procédure judiciaire. Elle pourra ainsi introduire une demande judiciaire au nom de la copropriété et sera représentée à cette occasion par le syndic.
Le syndicat a qualité pour agir en justice. Tant en demande qu’en défense, même contre des copropriétaires quand il s’agit de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble puisqu’il est à la fois propriétaire et administrateur des parties communes.
Ces actions concernent :
- le fonctionnement de la copropriété, notamment le recouvrement des charges, l’exécution des dispositions du règlement de copropriété,
- la réparation d’un dommage causé à la copropriété.
Le syndicat ne pourra agir si le litige ne porte que sur certaines copropriétés ou certains lots, dans ce cas les personnes concernées devront agir en leur propre nom et à leurs frais.
De même que le préjudice ne doit pas être individuel mais doit être subi par l’ensemble des copropriétaires (trouble affectant les parties communes par exemple).
Il arrive que les travaux sur les parties communes touchent les parties privatives, exemple : travaux relatifs aux canalisations communes, aux radiateurs d’un système de chauffage collectif.
Il est important de noté que ni une clause du règlement de copropriété, ni le copropriétaire, ses ayants droit ou l’occupant ne peuvent s’opposer à ce genre de travaux.
En principe tout copropriétaire peut librement procéder aux aménagements intérieurs de ses parties privatives tant qu’il ne porte pas préjudice :
1- aux parties communes
2- à la destination de l’immeuble,
3- aux droits des autres copropriétaires
4- à la solidité de l’immeuble ou son esthétique.
Ainsi il peut changer la moquette pour du parquet, changer les portes des chambres.
En revanche pour effectuer des travaux sur les parties privatives affectant les parties communes (fenêtres, vérandas…).
Le copropriétaire doit avoir l’accord de tous les copropriétaires
Le propriétaire peut décider de modifier la destination de son bien Trois cas peuvent se présenter :
1/ L’utilisation envisagée de l’immeuble est contraire à sa destination (exemple : installation d’un local commercial dans un immeuble à destination d’habitation).
2/ L’utilisation envisagée est interdite par le règlement de copropriété. Ce dernier peut interdire l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle
Dans ces deux cas le copropriétaire ne peut changer la destination de l’immeuble qu’après autorisation des autres copropriétaires.
3/ Le changement d’affectation n’est ni contraire à la destination de l’immeuble ni interdit par le règlement : il est alors autorisé s’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Autrement dit ce changement ne doit créer pour les voisins aucun inconvénient anormal (bruit, odeurs…)
A noter : ni l’assemblée générale ni le règlement ne doivent obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage et de jouissance de sa partie individuelle.
Dans le but d’éviter tout litige, il convient de préciser dans le règlement de copropriété de manière détaillée, à la fois la destination et les conditions de jouissance des fractions indivises et divises de l’immeuble.
La destination fixe l’usage normal qui a été voulu pour l’immeuble considéré (usage d’habitation, usage commercial, bureaux, usage mixte....)
Cette notion renvoie donc à un équilibre entre les différentes activités normalement pratiquées dans l’immeuble.
Quand on veut changer l’affectation de l’immeuble en copropriété on recherche si la modification projetée va altérer l’équilibre défini par la destination.
La destination s’apprécie souvent au regard des caractéristiques du bâtiment. Ainsi si la destination n’est pas expressément définie dans le règlement, elle peut être déduite de l’attribution des lots, de la structure de l’immeuble, de sa situation générale et de son intégration dans son environnement.
En principe est privatif tout ce qui est réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Les parties privatives sont les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement (appartements, caves, parkings….).
Les parties privatives sont soumises au régime de la propriété.
La distinction entre parties communes et parties privatives n’est pas d’ordre public. Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa et, dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas.
Les droits sur les parties communes et parties privatives sont précisés par la destination de l’immeuble en copropriété.
Les parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entres eux.
Ces parties communes sont nécessaires à son existence et à sa conservation. Elles sont considérées comme des accessoires indispensables à la jouissance normale des parties divises et de ce fait sont en état d’indivision forcée et perpétuelle
Elles ne peuvent pas faire l’objet d’appropriation personnelle d’un copropriétaire et sont inaliénables. Toutefois l’assemblée des copropriétaires, sous certaines conditions de majorité, peuvent attribuer la jouissance exclusive d’une partie commune à l’un des copropriétaires.
La loi établit, à titre indicatif seulement, une liste non exhaustive des parties communes :
- le sol
- les gros œuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et la cave quelque soit leur profondeur;
- la façade de l’immeuble;
- les toits destinés à l’usage commun;
Les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun;
- les loges des gardiens des concierges;
-les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun;
-les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux;
-les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives;
-les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun.
Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulations dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres :
- les toitures et balcons non affectés initialement à l’usage individuel;
- les cours et les jardins;
- les locaux destinés à l’usage commun.
- et, d’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou dont la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun.
Une société civile immobilière est une société crée en vue de gérer un patrimoine immobilier appartenant à une personne ou un groupe de personnes déterminées. Elle a pour objet la gestion et la location d’immeubles bâtis ou non bâtis dont elle est devenue propriétaire par suite d’apport, d’achat ou de construction
La construction moderne a pour habitude d’aménager simultanément de vastes surfaces de terrains avec plusieurs habitants (généralement des pavillons.) L’ensemble sera ensuite revendu en lots si le terrain ne peut être scindé en parcelles il ressortira de la copropriété.
Le lotissement est une notion matérielle, il correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance.
L’indivision est une entité (la plupart du temps successorale) considérée comme une seule unité représentative. Il n y a donc qu’une seule propriété, répartie par pourcentage entre plusieurs personnes qui ont un droit semblable sur la totalité.
A ne pas confondre l’indivision avec la situation de démembrement de la copropriété dans laquelle des personnes différentes auront des droits différents sur le même bien.
Il faut distinguer aussi l’indivision forcée qui est régit par le dahir du 2 juin 1915 de l’indivision ordinaire régit par le D.O.C (article 960 et suivants)
En effet, qui contrairement à l’indivision ordinaire qui prend fin par un partage, l’indivision forcé ne permet pas de partage c’est le cas de la mitoyenneté.
Une indivision ne forme pas une copropriété et n’est pas soumise à son régime.
La copropriété se définit par la situation d’un immeuble divisé en plusieurs lots qui appartiennent chacun à une personne différente, chaque lot se compose d’une partie privative, dont une personne est seule propriétaire, et d’une quote-part des parties communes. L’immeuble est donc à la fois détenu par plusieurs personnes et, pour partie, par chacune d’entre elles.
La loi applicable au statut de la copropriété des bâtis est la loi n 18-00 promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) qui a abrogé le dahir du 16 novembre 1946.
Cette nouvelle loi entrée en vigueur le 8 novembre 2003
Pour l’entretien des immeubles et l’installation des conciergeries dans les immeubles d’habitation c’est le dahir portant loi n° 1-76-258 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977)
A l’acquisition d'un logement ou d'un local qu'il soit commercial, professionnel ou simplement d'un garage ou d'une cave dans une copropriété (c'est à dire que l'immeuble appartient à au moins deux propriétaires), le propriétaire devient un membre de droit du syndicat de copropriété (c'est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires de l'immeuble.)
Ce syndicat à des objets définis par la loi :
La conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, sont assurés par un syndic désigné par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi le fonctionnement d’une copropriété repose sur trois institutions :
- L’assemblée générale
- Conseil syndical
- Syndic
C’est une personne morale ou physique, professionnelle ou non, qui est l’agent d’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires, son conseiller et son représentant légal.
Il est le mandataire du syndicat et non son employé contrairement à ce que beaucoup croient.
Il est responsable de l’exécution des décisions prises lors des assemblées générales et le conseiller sur le plan de conservation, au niveau des travaux et procédures dans lesquelles il représente le syndicat.
Il recouvre les charges et suit la trésorerie.
Elément très important de la copropriété, la loi lui donne mission d’assister le syndic. Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale.
Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale et n’a pas de pouvoir de gestion, prérogative réservée au syndic.
Le rôle du conseil est primordial pour le suivi de l’exécution des décisions prises en assemblée générale.
C’est l’organe législatif de la copropriété, il est composé de tous les copropriétaires et prend les principales décisions concernant le fonctionnement de la copropriété (budget, travaux, choix de syndic..).
Par exp : les travaux un copropriétaire affectant les parties communes doivent êtres décidés en assemblée générale.
Le régime de la copropriété s’applique :
1/ Aux immeubles divisés par appartements ou étages ou locaux dont la copropriété répartie par Lots appartient à plusieurs personnes.
2/ Aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
3/ Aux immeubles immatriculés, en cours d’immatriculation ou non immatriculés.
Le statut de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles qui ne comportent que des parties privatives ou que des parties communes.
L’immeuble doit être divisé en lots de copropriété entre au moins deux personnes ce qui exclut les immeubles en indivision ou ceux qui font l’objet d’un simple droit de jouissance.
La loi 18-00 étend l’application du régime de la copropriété aux coopératives et associations d’habitat.
La loi 18-00 étend l’application du régime de la copropriété aux coopératives et associations d’habitat.
Le statut de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles qui ne comportent que des parties privatives ou que des parties communes. L’immeuble doit être divisé en lots de copropriété entre au moins deux personnes ce qui exclut les immeubles en indivision ou ceux qui font l’objet d’un simple droit de jouissance.
3/ Aux immeubles immatriculés, en cours d’immatriculation ou non immatriculés.
2/ Aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
1/ Aux immeubles divisés par appartements ou étages ou locaux dont la copropriété répartie par Lots appartient à plusieurs personnes.
Même un non spécialiste peut faire des économies sur les travaux.
Pour cela il faut :
- exiger la production d’un devis ou d’une facture détaillée.
- Obliger l’entreprise à fournir le prix catalogue du fournisseur et à établir un bon d’attachement signé par un copropriétaire.
- Imposer au syndic d’adresser un ordre de service écrit.
Le syndic doit informer les copropriétaires de la nécessité d’engager les travaux (par lettre, affichage ou avis dans les boites aux lettres.) huit jours avant leur démarrage Art 33
Lorsqu’un copropriétaire vend son logement et que des travaux ont été votés avant la cession, le copropriétaire débiteur est celui qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds sont liquides et exigibles.
En effet, à défaut d’accord amiable entre le vendeur et l’acquéreur, les travaux décidés incombent au vendeur, qu’ils soient ou non exécutés.
En principe tout copropriétaire peut demander l’autorisation judiciaire des travaux en cas de refus abusif par l’assemblée.
Néanmoins la loi ne précise pas la question et ne fixe pas de délai pour agir faute de forclusion.
Le juge apprécie l’opportunité d’autoriser les travaux mais il faut que l’assemblée générale ait prononcé un refus.
ü un refus n’est pas une absence de décision. Si l’assemblée n’a pas été saisie et si le copropriétaire a de sa propre initiative entrepris ses travaux, le juge ne peut accorder aucune autorisation.
ü Le juge ne peut pas non plus accorder d’autorisation si la résolution ayant opposé le refus est déclarée nulle, même si cette nullité découle d’une tout autre cause.
Dans son appréciation le juge doit prendre en compte la conformité des travaux eu égard à la destination de l’immeuble ainsi que l’atteinte aux droits des autres copropriétaires.
L’autorisation confère un droit acquis à l’accomplissement des travaux qu’une assemblée ultérieure ne saurait retirer.
Ce droit acquis n’emporte pas obligation pour le copropriétaire bénéficiaire de réaliser effectivement les travaux autorisés, ce n’est pour lui qu’une simple faculté.
Il est à souligner d’une part, que l’autorisation est donnée indépendamment de ses suites et que l’assemblée générale n’a pas à prendre de décision sur les conditions dans lesquelles les travaux seront exécutés et, d’autre part, que le syndicat n’assume pas la responsabilité des dommages qui pourraient résulter de la mauvaise exécution des travaux.
Le copropriétaire lésé peut demander réparation des dommages que les travaux lui ont causés à ceux qui les ont fait exécuter.
Les travaux effectués au sein de la copropriété doivent être au préalable votés par l’assemblée générale. Cependant, suivant la nature des travaux, les règles des votes divergent.
Elle concerne les travaux :
- D’amélioration.
- Ceux relatifs aux parties communes et à la façade de l’immeuble sans porter préjudice à sa destination initiale.
- Les grands travaux d’entretien.
Cette majorité est requise pour la réalisation des
- Travaux de surélévation d’ancien bâtiment.
- Travaux portant aménagement de locaux à usage collectif
- Travaux apportant des transformations aux parties communes.
Le principe est posé par l’art 31 du dahir du 3 octobre 2002 : le copropriétaire peut librement disposer de son lot à condition qu’il respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.
Ainsi tout copropriétaire peut librement procéder aux aménagements intérieurs des parties privatives de son immeuble tant qu’il ne porte pas atteinte à la solidité, l’esthétique de l’immeuble ou aux droits des autres.
De même les travaux entrepris ne doivent pas être contraires aux dispositions du règlement de copropriété qui préservent la destination de l’immeuble ou qui protègent les droits des autres copropriétaires.
Exemple de travaux ne requérant pas l’autorisation de l’assemblée générale :
- Pratiquer une ouverture dans une cloison privative si elle ne porte pas sur un mur porteur.
- Installer des cloisons séparatives pour réaménager son lot.
En revanche si les travaux affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (Agrandissement d’une fenêtre, Installation de panneaux publicitaires dans les parties communes..) Ou s’ils sont contrarient à sa destination (immeuble à usage d’habitation qui devient à usage commercial), ils ne peuvent être réalisés qu’après avoir été autorisés par l’assemblée générale.
Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour et la convocation doit être faite dans les formes et délais légaux.
Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, le document relatif aux travaux envisagés (devis, contrat..) Doivent être présentés.
L’assemblée générale a le pouvoir de voter les travaux.
La participation du copropriétaire au vote a une influence sur l’obtention de la majorité nécessaire à la réalisation ou non des travaux.
Toutefois l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise pour les travaux de menu entretien que le syndic peut engager de son propre initiative ou encore les travaux urgents (travaux destinés à assurer l’étanchéité, ceux permettant la continuité du fonctionnement des équipements collectifs..).
Des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations importantes à l’immeuble, qu’il n’est pas possible de différer dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale.
Le caractère d’urgence est apprécié en fonction des circonstances, il peut s’agir de travaux indispensable pour le maintien de la sécurité des personnes, à la solidité et à la salubrité de l’immeuble.
En pareils cas le syndic peut procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux pour assurer la sauvegarde de l’immeuble mais avant il doit demander l’avis du conseil syndical.
Sont considérés comme travaux urgents :
ü Le remplacement d’une canalisation d’eaux usées qui s’était rompue
ü La réparation d’une chaudière défectueuse
ü Réparation d’une fuite d’eau
La distinction entre travaux de maintenance et travaux d’amélioration n’est pas aisée dans la mesure où ces derniers ne sont pas légalement définis.
En effet, la réfection devenue indispensable d’une partie commune ou d’un élément d’équipement commun ne peut pas forcément être réalisée à l’identique parce que de nouveaux matériaux se sont substitués aux précédents. Par exemple, s’il faut remettre en état de fonctionnement un ascenseur d’un type devenu obsolète, la seule solution concevable consiste en l’installation d’un appareil moderne, il s’agit bien d’une amélioration, pourtant, le remplacement d’ascenseur reste un travail de maintenance.
Il y a ainsi un mélange d’entretien et d’amélioration qui ne peut obéir à un double régime.
La qualification à retenir pour déterminer les règle à appliquer s’inspire de l’adage « l’accessoire suit le principal «; si l’amélioration n’est que secondaire par rapport à l’opération principale d’entretien, il s’agit de travaux de maintenance; dans le cas contraire, il s’agit d’une amélioration.
Ces travaux sont destinés à apporter des éléments nouveaux dans l’habitabilité ou le confort de l’immeuble alors que les travaux de maintenance ont essentiellement pour objet de conserver en bon état les structures initiales du bâtiment.
On distingue 4 types de travaux d’amélioration :
(8.1.b.iv) iv- Les travaux de surélévation et les additions de construction :
Edifier un parking sous la cour de l’immeuble ou un logement du gardien.
(8.1.b.iii) iii- La modernisation d’éléments d’équipement commun :
La transformation d’une installation de chauffage au charbon en chauffage au mazout.
(8.1.b.ii) ii- L’aménagement de locaux communs :
Logement du gardien aménagé en salle de réunion.
(8.1.b.i) i- La création d’équipements nouveaux :
-installation d’un ascenseur.
-installation d’un chauffage central.
-installation dune parabole collective.
Il s’agit de travaux nécessaires pour assurer la conservation et le bon état de l’immeuble : travaux de réparation grosse ou petite et de réfection des parties communes et équipements collectifs (peinture ou changement du papier puint du hall).
Néanmoins il convient de distinguer les travaux d’entretien des travaux d’amélioration.
L’administration de l’immeuble suppose l’engagement de dépenses importantes consenties par l’assemblée générale et qui seront ensuite réparties entre les copropriétaires, toutefois le syndic ne peut faire l’avance des fonds, il faudra donc que chaque copropriétaire effectue des versements anticipés. Appelées provisions ou avances de fonds permettant au syndic de faire face aux charges courantes
Le syndic est chargé d’établir de manière régulière le budget du syndicat et de tenir une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire.
La loi n’oblige pas le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé mais rien n’empêche que le règlement de copropriété le prévoit.
Un compte bancaire séparé est un instrument de contrôle, de plus, il permet de placer les excédents de trésorerie au profit de la copropriété.
En effet, le compte bancaire séparé facilite la transparence et le suivi de la gestion grâce au relevé bancaire de même qu’il permet en cas de faillite du syndic ou son changement de limiter les problèmes.
Les conditions d’ouverture diffèrent selon qu’il s’agisse dune personne physique ou d’une personne morale.
En ce qui concerne le Syndicat des copropriétaires, personne morale, les documents nécessaires pour l’ouverture de compte bancaire se présentent comme suit :
- copie du Règlement de copropriété certifiée conforme à l’original ;
- copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant élu le syndic et son adjoint;
- copies des cartes d’identité nationale du syndic et de son adjoint ;
- récépissé de la déclaration à l’autorité locale de la constitution du syndicat.
Le syndic est tenu de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les 3 mois.
En outre chaque copropriétaire peut prendre connaissance auprès du syndic des factures diverses relatives à la gestion de l’immeuble.
Cependant, il ne faudrait pas qu’il y ait abus de contrôle gênant le syndic dans sa gestion.
Le syndicat peut refuser de voter les comptes à condition qu’il puisse faire état d’une irrégularité ou d’une erreur :
- l’irrégularité de la part du syndic peut n’être pas forcement comptable, elle peut consister à avoir refuser de communiquer un justificatif demandé : ( facture,..)
- l’erreur de comptabilité, factures comptées deux fois par exemple.
Ceci dit le refus de vote est un acte grave qui ne doit pas être pris à la légère et fait sans raison valable
Tout mandataire doit rendre compte à son mandant, le syndic doit ainsi rendre compte de sa gestion au syndicat de copropriétaire dont il est le mandataire (art 908 du DOC).
Le syndic est tenu de soumettre la gestion financière des comptes qu’il effectue pour la copropriété à l’approbation de l’assemblée.
A cet égard il lui remet un état des recettes et dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et créances, une situation de trésorerie et s’il y a lieu, le montant du compte bancaire du syndicat.
Le règlement peut prévoir que le conseil syndical procède à un contrôle financier préalable de la gestion du syndic établi par un rapport devant l’assemblée.
Lorsqu’il n’existe pas de conseil syndical, l’assemblée générale pourra désigner un expert-comptable pour la vérification des comptes.
NB : Le syndic rend compte de sa gestion à son mandant le syndicat, et non aux copropriétaires pris individuellement
Etat des dettes et des créances : c’est la situation de tous les copropriétaires vis à vis du syndic : qui doit de l’argent ; qui a donné trop d’argent (provision mal calculée). Ce document permet de savoir si le syndic fait ce qu’il faut pour récupérer l’argent auprès des copropriétaires.
La situation de la trésorerie : ce document permet d’apprécier s’il n’ y a pas trop ou trop peu d’argent en caisse pour faire face aux dépenses courantes.
Après l’examen des comptes et l’exposé du syndic sur sa gestion, l’assemblée générale lui donnera « quitus », qui est l’expression de l’approbation des comptes et de l’administration générale de l’immeuble.
Le fait de donner quitus est un acte important qui décharge le syndic de sa responsabilité personnelle quant à sa gestion passée. De ce fait les comptes approuvés ne peuvent plus être remis en cause.
Pour une bonne gestion, le syndic doit prévoir un fonds de roulement qui consiste en une avance de trésorerie. Confiée au syndic, destinée à faire face aux dépenses exceptionnelles.
Il s’agit d’une sorte de dépôt de garantie que les copropriétaires sont appelés à payer
Le fonds de roulement n’est pas obligatoire mais peut être prévu par le règlement de copropriété et le syndic peut l’exiger.
Si le règlement ne le prévoit pas. Le syndic peut le constituer dans le cadre de l’article 25 de la loi 18-00. (Des provisions spéciales peuvent êtres constituées par le syndic en cas de travaux d’amélioration.)
Le budget prévisionnel réunit l’ensemble des dépenses courantes de maintenances, de fonctionnement et d’administration des parties communes de l’immeuble de l’année budgétaire à venir qui correspond à un exercice comptable.
Ce sont les charges de fonctionnement courant, celles qui nécessitent une permanence de trésorerie pour y faire face.
Le budget prévisionnel est préparé et établi par le syndic chaque année.
Il doit être voté dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédant.
Une fois le budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale. Le syndic peut exiger le versement d’une provision sur charges par les copropriétaires pour le financement du budget voté.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Souvent le règlement de copropriété prévoit aussi une avance de trésorerie permanente ou « fonds de roulement ».
Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu’il s’agisse de l’entretien de l’immeuble, des travaux à y effectuer.
L’idée est de maintenir en état, voire d’améliorer l’immeuble qui est en quelque sorte le patrimoine commun des copropriétaires.
Les charges sont la conséquence de l’existence de parties communs. Le syndicat des copropriétaires doit pouvoir à leur entretien et au fonctionnement des équipements communs. Pour cela il engage des dépenses auxquelles les copropriétaires doivent contribuer,
La dette des charges ne suit pas le lot, elle est personnelle au propriétaire vendeur qui demeure tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.
Quant à l’acquéreur il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la notification de la vente au syndic.
Pour récupérer les charges impayées, le syndicat des copropriétaires dispose de sérieuses garanties.
Le syndic peut mettre en œuvre toutes les procédures légales de recouvrement. Sauf en cas de saisie immobilière sur un lot qui nécessite l’autorisation de l’assemblée générale.
Pour recouvrer les impayés des charges le syndic peut utiliser l’ensemble des procédures d’exécution du droit commun sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
(9.6.d.ii) ii- Saisie arrêt : (art 491 CPC)
Cette saisie est exécutée sur les sommes dues par des tiers ou copropriétaires défaillants, elle est autorisée par le président du tribunal de première instance lorsque les locaux, objets de la location sont donnés en location, la location sera effectuée sur les loyers dus par le locataire.
(9.6.d.i) i- Procédure droit commun
Les charges dues par le copropriétaire constituent bien le paiement d’une obligation au sens de l’article 155 du code de procédure civile, en devenant membre du syndicat, le copropriétaire a souscrit aux obligations contenues dans le règlement de copropriété et l’une d’elles est précisément l’obligation du paiement des charges.
Face à un débiteur récalcitrant il ne faut pas hésiter à aller devant le tribunal pour obtenir un jugement.
Le tribunal compétent pour statuer sur une demande de paiement des charges est le tribunal de première instance de la situation de l’immeuble.
(9.6.c.ii) ii- L’injonction de payer :
Le syndic peut recourir à la procédure d’injonction de payer par laquelle il est demander au tribunal de prendre une ordonnance portant injonction de régler les charges quel qu’en soit le montant.
Cette procédure permet au créancier d’obtenir rapidement un titre exécutoire lui permettant d’engager des procédures d’exécution : (saisies sur le débiteur).
Elle est notifiée par acte d’huissier au copropriétaire débiteur et devient exécutoire si ce dernier n’y fait pas opposition.
La demande en paiement doit correspondre aux sommes effectivement dues.
Le syndic doit donc produire toutes les justifications nécessaires (PV de l’assemblée générale approuvant les comptes.
N.B : cette procédure ne peut être utilisée que si la somme due est supérieur à 1000 DH.
(9.6.c.i) i- Procédure de référé :
Il s’agit d’une procédure rapide et provisoire.
En cas d’urgence et en cas de difficultés d’exécution. Le syndic peut actionner le copropriétaire débiteur en paiement de ses charges de copropriété devant le tribunal de première instance du lieu de la situation de l’immeuble.
(9.6.b.ii) ii- Pénalité de retard :
Le règlement peut valablement stipuler que tout copropriétaire retardataire ou défaillant sera redevable d’une indemnité forfaitaire par jour ou par semaine de retard.
L’intérêt de retard est calculé aux taux légal, à partir de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
(9.6.b.i) i- Clause pénale :
Le syndic peut faire jouer la clause pénale du règlement de copropriété.
Cette clause permet au syndicat d’être indemnisé forfaitairement du préjudice engagé par la carence du copropriétaire en prévoyant dans le règlement des sanctions à leur encontre (dommages- intérêts).
Ces pénalités contractuelles ne sont encourues que par la mise en demeure du débiteur et la sanction prévue ne peut être prononcée que par le juge.
(9.6.a.iv) iv- En dehors de ces garanties
En dehors de ces garanties, le règlement peut prévoir différentes mesures destinées à contraindre les copropriétaires au paiement de leur part contributive
(9.6.a.iii) iii- En cas de vente du lot :
Le cessionnaire est solidairement responsable pour garantir le paiement des créances dues avec le copropriétaire vendeur qui n’est pas à jours dans le règlement de ses charges. (Art 42).
Le cédant doit joindre au contrat de vente un quitus prouvant le paiement total des charges des parties communes.
(9.6.a.ii) ii- Privilège mobilier :
Pour recouvrer ses créances à l’encontre des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires dispose du privilège mobilier sur les biens dont sont meublés les lots des débiteurs.
Il est aussi une mesure de protection accordée à tout créancier qui craint que son débiteur ne fasse disparaître les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage général.
En vertu de ce privilège le syndicat peut poursuivre le paiement de sa créance par voie de saisie conservatoire et par saisie vente s’il a un titre exécutoire.
Cette saisie porte sur tous les meubles garantissant les lieux sauf ceux que la loi déclare incessibilité voir le CODE DE PROCEDURE CIVILE
(9.6.a.i) i- L’hypothèque forcée:
La part divise de chaque copropriétaire peut être hypothéquée au bénéfice du syndicat des copropriétaires en cas de non paiement des charges par le copropriétaire concerné
L’hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles.
L’hypothèque forcée est celle qui est conféré par une décision de justice, sans le consentement du débiteur, (alinéa 7 de l’art 136 du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles).
Pour sauvegarder le rang de l’hypothèque, le syndic de copropriété doit faire procéder à son inscription dans les plus brefs délais car le copropriétaire peut avoir d’autres créanciers.
L’inscription de l’hypothèque aboutie à la vente judiciaire du lot du copropriétaire défaillant et le syndicat est payée par préférence sur le prix de vente.
Néanmoins, dans un souci de protection du copropriétaire, le législateur prévoit que ce dernier puisse obtenir mainlevée de l’hypothèque en acquittant sa dette en faveur du créancier hypothécaire.
La provision pour le financement du budget est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
A défaut de versement d’une provision exigible, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Le syndic doit notifier au copropriétaire débiteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et c’est à compter de cette date que vont courir les intérêts de retards dus au syndicat.
Le recouvrement des charges est l’un des aspects de l’administration de l’immeuble, tache dévolue par la loi au syndic de copropriété en vertu de l’article 25 de la loi 18-00 précitée.
Le syndic n’a pas besoin d’autorisation spéciale de l’assemblée générale pour agir et il engage sa responsabilité s’il ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges de copropriété mais dans la pratique les syndics se font autorisé par l’assemblée générale avant d’entreprendre des procédures de recouvrement des charges pour éviter toute reproche éventuelle de procédure abusive.
En cas de retard de paiement ou de non paiement des charges par un ou plusieurs copropriétaires, le syndic au nom du syndicat des copropriétaires doit mettre en œuvres tous les moyens possibles pour obtenir le recouvrement des sommes dues.
Avant d’aborder le problème de recouvrement des charges il convient de préciser ce qui est dû de ce qui ne l’est pas.
L’assemblée générale vote chaque année, un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charges des grands travaux d’entretien.
Seules sont dus les appels correspondant au budget voté par l’assemblée générale. Tout dépassement de ce budget non voté n’est pas dû
Il peut arriver que la répartition des charges lèse les intérêts d’un ou de plusieurs copropriétaires par exemple un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charge est trop importante par apport à la superficie de son lot. La révision de la répartition apparaît donc nécessaire.
A cet égard on distingue la modification des charges par l’assemblée générale de leur révision judiciaire.
Chaque copropriétaire peut poursuivre en justice le syndicat du copropriétaire pour la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure à son dû.
Néanmoins tant que la répartition des charges n’est pas annulée, le syndic doit l’appliquer,
La nouvelle répartition judiciaire n’est pas rétroactive, ce qui a pour conséquence de valider les appel de charges antérieurs au jugement ; le copropriétaire qui a trop versé ne peut obtenir le remboursement au titre de l’indu, mais peut demander des dommages et intérêts.
La modification de répartition des charges résultant d’un changement d’affectation est soumise à autorisation de l’assemblée générale.
La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires.
La modification de la répartition des charges est nécessaire :
En cas de travaux, actes d’acquisition ou de disposition.
En cas de division d’un lot en élément dont la quote-part de charges n’est pas prévue par le règlement de copropriété.
Si l’assemblée générale, ne décide pas de la modification de la répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de première instance du lieu de l’immeuble.
L’article 36 de la loi 18-00 rappelle, d’une part, l’obligation pour chaque copropriétaire de contribuer aux charges de la copropriété et d’autre part, prévoit un critère facilitant leur répartition entre les différents copropriétaires.
Ce critère réside dans la valeur respective des fractions divises de l’immeuble.
Le règlement peut prévoir que la répartition soit fixée en fonction de l’utilité des parties communes pour chaque copropriétaire.
Cette notion présente l’inconvénient qu’un copropriétaire prétende qu’il n’utilise pas une partie commune juste pour se soustraire de ses obligations.
A ne pas confondre utilité et utilisation qui sont certes deux notions voisines mais recouvrent des réalités différentes.
Le critère de l’utilité prend en considération l’utilité objective que l’élément de la partie commune présente à l’égard d’un lot, indépendamment du fait que l’occupant dudit lot l’utilise ou pas.
En effet, dans un immeuble avec ascenseur, un copropriétaire dont le lot est situé en étage devra participer aux frais occasionnés par cet ascenseur, même si, pour des raisons personnelles, il décide systématiquement de prendre les escaliers plutôt que l’ascenseur. Ce qui compte en fait c’est l’utilité qui existe objectivement, que le copropriétaire emprunte ou non l’ascenseur, et non l’utilisation effective qui en est fait. De même, si le copropriétaire laisse inoccupé son logement, il ne sera pas dispensé pour autant des charges liées à l’ascenseur.
Seule, une utilité inexistante pour un lot permet au copropriétaire d’échapper à la participation à ce type de charges. Cette situation peut se rencontrer quand l’usage est juridiquement interdit par le règlement de copropriété ou techniquement impossible.
Les charges doivent être payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de millièmes dans la copropriété, celui ci étant lui même fonction de la valeur des parties privatives comprises dans leur lot.
Ce qui implique que les propriétaires d’un grand appartement supportent une part plus importante des charges de l’immeuble que les copropriétaires d’un simple studio, ainsi par exemple si une copropriété comporte 1000 millièmes, et qu’un copropriétaire possède 300 de ces millièmes, il devra acquitter 300/1000 des charges de la copropriété.
Ce critère de répartition des charges est le même que celui régissant l’attribution des quotes-parts de copropriété.
Il ne présente qu’un caractère facultatif et ne s’applique qu’en l’absence de répartition prévue au règlement de copropriété ou en cas de contradiction des clauses de ce règlement.
Si ce critère présente l’avantage de la simplicité, il peut conduire à des injustices car il oblige un copropriétaire à participer aux charges d’un élément de l’immeuble qui ne présente pour sa partie divise aucune utilité (un propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble contribuant au prorata de ses millièmes de copropriété aux charges relatives à l’entretien d’un ascenseur qu’il n’utilise jamais ou du moins rarement.)
Tout copropriétaire doit impérativement payer sa quote-part de charge.
Aucune disposition du règlement de copropriété, ni aucune décision d’assemblée générale, ne peut valablement dispenser un copropriétaire de ce paiement et cela même si les locaux sont, pour quelque raison que ce soit, inoccupés, et même si le copropriétaire n’utilise pas de fait tel ou tel équipement commun,
L’obligation de contribuer aux charges est fondée d’une part sur le fait d’être copropriétaire d’un lot et d’autre part sur l’engagement de la dépense par le syndicat.
Le seul moyen pour un copropriétaire de se dégager de cette obligation est de se retirer de la copropriété en cédant par exemple le lot lui appartenant.
Les charges de la copropriété sont constituées par les charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes.
Ces termes généraux « entretien, conservation » employés par le législateur présentent l’avantage d’inclure toutes les charges relatives à l’immeuble dans l’une ou l’autre catégorie.
Il s’agit des dépenses liées aux services collectifs et éléments d’équipement communs dont profitent tous les copropriétaires, notamment les charges d’un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne, un vide ordure, une piscine, l’éclairage des parties communes, l’entretien des espaces verts.…).
Elles sont relatives à la conservation, l’entretien des parties communes.
Sont notamment visés :
- les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l’immeuble.
- le nettoyage de l’immeuble, l’entretien des jardins ou espaces verts,
- les dépenses de réparation et d’entretien (gros œuvres..),
- les frais liés à l’emploi d’un concierge ou gardien chargés du ménage dans les parties communes.
- les frais administratives comme (Les honoraires du syndic, les frais de tenu des assemblées générales, frais d’assurance, frais d’avocat en cas d’action en justice engagée par le syndicat..).
Selon l’article 16 précité, il peut être tenu chaque fois qu’il est nécessaire, une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires.
Il ressort de l’article 16 de la Loi 18-00 que l’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an.
D’après l’article 16 de la Loi 18-00, l’assemblée générale tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires. Elle procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à son amendement le cas échéant et, à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble conformément aux dispositions de la présente loi et des textes législatifs en vigueur.
L’assemblée générale ne renouvelle pas le mandat du syndic, ce dernier part ou met les copropriétaires à la porte de son cabinet.
Le président devra regrouper les copropriétaires en un autre lieu, fera émarger de nouveau la feuille de présence et nommera un nouveau secrétaire.
Contester une décision de l’assemblée générale oralement ou par lettre recommandée ne suffit pas. La contestation est conditionnée à des règles de procédure (saisine du tribunal) et de délais (pour ce qui est de délais, il est vraisemblable que le décret d’application de la loi limitera dans le temps la période ou la contestation est possible sous peine d’avoir une explosion des contentieux).
Pour contester les décisions de l’assemblée générale de copropriété, l’intéressé s’adresse au président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble.
L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic et non contre ce dernier. La loi autorise le recours à la procédure de référé qui permet de faire cesser d’urgence le trouble.
Il est à signaler que le recours n’a pas un effet suspensif; cela signifie que même s’il y a action en justice contre l’assemblé générale, les décisions de celle-ci peuvent être immédiatement exécutoires à la demande du syndic.
La nullité de la décision entraîne la nullité de ses effets.
L’application d’un tel principe soulève parfois des difficultés pratiques, lorsque la décision s’est déjà traduite par des réalisations dans l’immeuble. Des dommages-intérêts peuvent être accordés au copropriétaire qui a subi le préjudice.
· Le manquement à une règle légale de forme : manquement aux règles de convocation qui entraîne l’annulation de la décision.
· manquement à une règle de fond (abus, erreur, fraude...) :
Ø Le vote est contraire à l’intérêt commun des copropriétaires quand l’assemblée prend une décision dans l’intérêt de certains d’entre eux et non dans l’intérêt collectif (cas des travaux affectant les parties communes ne profitant qu’à un seul copropriétaire).
Ø La décision est prise par abus de majorité :
Lorsque le syndicat refuse d’exécuter les travaux indispensables à la conservation des parties communes. Ou s’oppose à l’apposition d’une plaque alors que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une profession.
Ø La décision est prise par abus de minorité :(bien que ce soit difficile à plaider).
Lorsqu’un copropriétaire s’oppose à une modification des parties communes ou du règlement de copropriété alors que la décision sert à l’évidence l’intérêt général.
iii. Il doit s’agir d’une décision contraire aux textes législatifs et au règlement de copropriété.
ii. Il faut avoir la qualité d’agir :
Le syndic notifie à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès- verbaux de réunions par lettre recommandée avec accusé de réception. Toute personne s’estimant lésée par les décisions peut les contester.
Par contre les tiers n’ont pas qualité pour agir contre une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, il en est ainsi du concierge de l’immeuble, d’un locataire..
i. Il faut une décision :
Seules les délibérations présentant le caractère de décision peuvent être contestées. Il faut donc qu’il ait eu vote; ne constituent pas une décision les avis, les simples accords de principe et les décisions ne figurant ni à l’ordre du jour, ni dans le procès verbal d’assemblée
Ce document, indispensable, précise le texte de chaque délibération et indique également le résultat des votes en mentionnant :
- le nom des copropriétaires qui se sont opposés à une décision,
- ceux qui n’ont pas pris part au vote,
- ceux qui se sont abstenus.
Le procès verbal original doit être validé par le président de l’assemblée et le secrétaire.
Le syndic doit tenir un registre des procès verbaux de toutes les assemblées.
Si un des copropriétaires n’est pas d’accord avec la régularité de l’une des délibérations de l’assemblée, il peut exiger que des réserves soient notées sur le procès verbal. Ceci lui permettra par la suite de contester les décisions qui y sont contenues.
Certains syndics font croire qu’il faut un minimum de copropriétaires présents pour qu’une assemblée, puisse valablement se tenir, cela est faux. Certaines décisions doivent requérir un minimum de voix, mais d’autres décisions peuvent être prises à la majorité des présents et représentés. Dés lors pour ces décisions, aucun quorum
(C’est à dire aucun minimum) n’est exigible.
NB : Avoir en permanence à l’esprit les différentes majorités requises pour décider.
Il existe des cas d’assemblée ou la majorité n’est pas atteinte concernant les décisions à prendre à la majorité absolue.
L’article 18 du dahir du 3 octobre 2002 relatif à la copropriété prévoit que si le quorum de la moitié des voix des copropriétaires n’est pas obtenu, une deuxième réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de 30 jours et prendra les décisions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Cette disposition ne concerne pas les décisions à prendre au trois quarts des voix ou à l’unanimité ce qui peut induire un certain nombre de blocage.
Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété qui est exprimée en millièmes et représente en fait un pourcentage de voix.
Ces millièmes sont en principe déterminer lors de la création de la copropriété et généralement calculés à partir des surfaces des lots en y affectant des coefficients suivant l'étage, la hauteur sous plafond...
Le calcul des millièmes de copropriété permet de déterminer les charges de chacun dans la copropriété.
Les décisions en assemblée générale sont prises selon la règle de majorité.
La majorité qui impose sa loi à l’unanimité
L’unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter et pas seulement les copropriétaires présents à l’assemblée générale. Ce qui est requis est un vote à 100%, ce qui implique que les absents soient représentés.
Cette majorité est requise pour les décisions exceptionnelles et fondamentales qui modifient l’équilibre de l’immeuble, par exemple : la modification des conditions d’utilisation par un copropriétaire de ses parties privatives, la surélévation ou la construction de bâtiment comprenant de nouveaux locaux à usage privatif, aliénation des parties communes(vente, jouissance exclusive).
Sont prises à la majorité des trois quart des voix des copropriétaires :
- l’élaboration du règlement de copropriété ou son amendement.
- la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble
- la révision de répartition des charges
- l’autorisation de faire les travaux relatifs aux parties communes aux frais du copropriétaire.
- la réalisation des grands entretiens
- l’installation d ‘équipement de l’immeuble (paraboles communes, antennes..)
- la souscription d’une assurance collective.
Pour que la majorité simple soit acquise, on tient compte des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Les voix des abstentionnistes ne sont pas comptées.
Cette majorité sert à prendre les décisions courantes, fonctionnement de la copropriété, fixation des honoraires du syndic.
Elle se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, présents, absents ou représentés. Par exemple dans une copropriété qui comporte 1000 millièmes, les décisions relevant de la majorité absolue ne pourront être adoptés en assemblés générale que si elles recueillis des voix représentant 501 millièmes, soit 50.1%
Si le quorum de la moitié des voix des copropriétaires n’est pas obtenu, une deuxième réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de 30 jours et prend les décisions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés
Relèvent de cette majorité :
Les décisions et mesures relatives à l’application du règlement de copropriété et celles relatives à la gestion de l’immeuble en copropriété.
Le législateur n’a soumis le scrutin à aucune condition de forme.
Les votes pourront être recueillis par bulletins nominatifs ou à main levée à condition que le nombre de voix puisse être décompté et porté au procès verbal.
L’assemblée générale procède à la gestion de l’immeuble en copropriété conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l’exécution est confiée à un syndic.
L’assemblée générale ne peut pas :
- imposer à un copropriétaire de changer la destination ou les conditions d’usage et de jouissance de sa partie privative.
Exemple : L’assemblée ne peut pas interdire toute publicité commerciale
(Enseigne, plaque professionnelle…), si le règlement le permet.
- imposer sans indemnisation la modification d’une situation portant préjudice à un copropriétaire.
- prendre une décision en violation des dispositions réglementaires ou légales.
L’assemblée est seule compétente pour voter :
- le budget et les comptes.
- les travaux
- l’élection du bureau du syndic et du conseil syndical.
- les modifications du règlement.
- les décisions visant à assurer la sécurité, la conservation de l’immeuble.
- les ventes et acquisitions des parties communes.
- l’engagement des procédures judiciaire.
- les changements d’affectation des parties communes et parties privatives (si par exemple un copropriétaire décide de transformer un lot à usage d’habitation en local commercial).
Tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat et il est tenu de participer à ses activités.
En principe chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à l’importance de ses droits sur sa partie divise dans l’immeuble. Néanmoins peuvent se présenter des situations délicates à apprécier.
a) Cas du couple marié :
La solution dépendra du régime matrimonial. Si les époux sont mariés sous le régime de séparation de bien, c’est l’époux propriétaire qui exercera le droit de vote.
Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté, chacun d’eux peut représenter la communauté.
b) Cas du lot propriété d’une indivision : (Concurrence de droits de même nature exercés sur le lot par des personnes différentes).
Si le règlement de copropriété ne donne pas la solution par une clause spécifique, il est nécessaire que l’indivision désigne un mandataire commun. A défaut d’entente entre les indivisaires, le syndic peut faire nommer par le président du tribunal de première instance un mandataire commun.
c) Cas du démembrement de la copropriété (division de la propriété en nu-propriété et usufruit) :
Si le règlement est muet, il est impératif qu’un mandataire commun soit désigné.
d) Cas de société :
Elle sera représentée par un responsable légal ou par toute personne disposant d’une délégation en bonne et due forme.
e) Cas d’une société d’attribution : (Société civile dans laquelle les associés en contrepartie de leurs parts sociales ont un droit de jouissance sur ses lots déterminés).
Chaque associé est convoqué et participe à l’assemblé générale avec un droit de vote proportionnel aux millièmes de copropriété attachés au lot dont il a la jouissance.
f) Cas d’un lot objet d’un contrat-accession :
Le bailleur dispose d’un droit de vote pour toutes les questions de l’assemblée générale relatives aux grosses réparations qui demeurent à sa charge. Ou sur les questions relatives à l’aliénation ou à l’acquisition des parties communes.
Le locataire accédant conserve son droit de vote sur les autres questions en tant que personne subrogée dans les droits et obligations du propriétaire.
Si le copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il peut se faire représenter par un mandataire membre ou non du syndicat à condition de lui remettre un pouvoir écrit.
Si plusieurs copropriétaires possèdent conjointement une seule part, ils doivent désigner leur représentant auprès du syndicat.
NB : Les copropriétaires ne peuvent donner mandat au syndic ou à l’un des préposés du syndic.
Le président de séance en a le pouvoir (quoi qu'en dise le syndic) et peut donc légalement demander l'interversion des questions prévues à l'ordre du jour initial. S'il rencontre une opposition de la part de certains copropriétaires, il devra mettre au vote ce problème, l'assemblée générale se prononçant alors à la majorité de l'article 24 afin de trancher ce litige.
La règle est simple «Tout l'ordre du jour rien que l'ordre du jour».
Une assemblée ne pourra valablement délibérer que sur des questions inscrites à l'ordre du jour, dans la mesure où les notifications ont été faites, il sera écartée toute question (quel qu'en soit le demandeur, syndic ou copropriétaire) surgissant en cours de séance, tout simplement parce qu'une telle question n'est pas prévue dans l'ordre du jour initial.
A défaut, si un vote intervenait dans ces conditions, ce dernier serait entaché de nullité.
On attend du décret d’application de la loi 18-00 sur la copropriété des immeubles bâtis qu’il précise les conditions dans lesquelles un copropriétaire veut introduire un ordre du jour complémentaire pour le soumettre valablement au vote de l’assemblée.
Le président veille :
- au respect de l’ordre du jour et assure les pouvoirs de police pendant la réunion;
- à l’ordonnancement des débats, il distribue les temps de parole et appelle au vote des résolutions
Il joue ainsi un rôle actif sans se laisser conduire par le syndic; ce dernier garde le droit de participer surtout si la discussion porte sur des questions relatives à la gestion et à l'administration de l'immeuble, mais il se trouve cantonné au rang d'intervenant et non de «maître» de l'assemblée.
L’assemblée générale élit parmi ses membres, lors de chaque réunion son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès- verbal de la réunion et délibère sur les points inscrits à l’ordre du jour après son approbation.
L’assemblée générale tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires. Par la suite c’est le syndic qui la convoque pour la réunion annuelle et dresse un projet d’ordre du jour.
Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. (art. 16 de la Loi 18-00).
La convocation à l’assemblée générale doit préciser :
- la date, l’heure et le lieu de la réunion ;
- les points inscrits à l’ordre du jour
- la possibilité aux copropriétaires de consulter les documents comptables avant la réunion.
Les convocations doivent être adressées aux copropriétaires au moins 15 jours à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un avis précisant les éléments précités doit également être affiché dans l’immeuble.
Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. (art. 16 de la Loi 18-00).
La convocation à l’assemblée générale doit préciser :
la possibilité aux copropriétaires de consulter les documents comptables avant la réunion.
les points inscrits à l’ordre du jour
la date, l’heure et le lieu de la réunion ;
C’est l’organe délibérant de la copropriété. Travaux, installations d’équipements collectifs sont discutés et votés en son sein.
L’assemblée regroupe les membres du syndicat et prend ses décisions selon différentes majorités (simple, absolue, trois quart des voix, unanimité)
Si la présence de tous les copropriétaires n’est pas obligatoire, participer aux débats est souvent l’unique moyen de faire connaître son point de vue.
L’assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an, c’est l’assemblée générale ordinaire; mais d’autres assemblées peuvent avoir lieu dans les intervalles plus courts, pour traiter de points urgents. On les appelle alors assemblées générales extraordinaires.
B) lorsqu'il s'agit d'un ensemble immobilier de plus de 5 copropriétaires, il a surtout un rôle consultatif.
Il peut être mis fin au mandat du conseil syndical par expiration de sa durée ou par
Révocation
1/ La révocation des membres du conseil syndical :
L’assemblée générale peut à la majorité des voix de tous les copropriétaires décider de révoquer les membres du conseil syndical.
2/ L’expiration du mandat :
Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée déterminée et leurs fonctions prennent fin automatiquement à l’expiration du temps pour lequel ils ont été élus.
La responsabilité du conseil syndical peut être engagée envers les copropriétaires ; elle est de nature délictuelle ; elle pourrait l’être également envers le syndicat dans le cadre d’un mandat que lui aurait confié l’assemblée général.
Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale et ne peut donc agir en justice. Seul le syndic a qualité pour agir en justice au non du syndicat.
(6.6.c) c- Le contrôle et surveillance :
Le conseil syndical se charge aussi de contrôler tous les aspects financiers la gestion du syndic : sa comptabilité, la répartitions des dépenses, la passation des marchés et des divers contrats.
(6.6.b) b- Le conseil syndical peut recevoir des délégations
Le conseil syndical peut notamment recevoir des délégations de l’assemblée générale pour les décisions à prendre à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, tels q’une étude de devis, choix d’entreprise pour les travaux.
(6.6.a) a – Le conseil syndical assiste le syndic :
Le rôle du conseil syndical est important dans la mesure où le syndic n’est pas présent au quotidien au sein de l’immeuble, et n’appréhende donc pas ses besoins de la même manière. Le conseil syndical va donc être le lien entre la copropriété et le syndic.
Son rôle est uniquement consultatif, il ne lie pas le syndic mais en pratique il est recommandé de tenir compte de son avis.
A ce titre, il peut se prononcer sur toutes questions afférentes à la copropriété, proposer d’inscrire des questions à l’ordre du jour.
La loi ne fixe pas de modalités de fonctionnement particulières. Elle renvoie simplement :
1/ soit au règlement de copropriété.
2/ soit à une décision d’assemblée générale.
Pour éviter tout conflit il est préférable de faire voter un ensemble de règles de fonctionnement du conseil syndical.
Tout membre du conseil syndical peut présider celui-ci. Le président n’est pas élu par l’assemblée générale, mais par les membres du conseil syndical pour une durée de deux ans.
Ils sont élus lors de la réunion tenue conformément à l’art 19 de la loi par l’assemblée générale à la majorité des voix présents et représentées.
Le conseil syndical est composé d’un ou plusieurs représentants de chaque syndicat des copropriétaires.
a) Cas de copropriétaire personne physique :
Tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical de copropriété, peuvent également être membres les associés d'une société copropriétaires de lots, les accédants ou acquéreurs à terme d'une location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
b) Cas de copropriétaire personne morale :
Lorsqu'une personne morale est nommée en qualités de membre du conseil syndical, elle peut se faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Attention : en aucune façon le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical.
Le conseil syndical constitue le volet exécutif et consultatif du syndicat des copropriétaires dans le cas de plusieurs syndicats et consultatif uniquement dans le deuxième cas. Ces membres sont des copropriétaires élus en assemblée.
A) Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires, il est crée un conseil syndical qui a pour mission d’assurer la gestion des parties communes. Il est donc l'exécutif du syndicat.
Le syndic est chargé notamment :
- d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné ;
- de concrétiser les décisions de l’assemblée générale, à moins qu’elles ne soient confiées au conseil syndical, aux propriétaires ou au tiers ;
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l’immeuble et les équipements communs;
- d’effectuer les réparations urgentes même d’office ;
- de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l’assemblée générale ;
- de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé ;
- de délivrer un récépissé au copropriétaire en cas de vente s’il n’est pas débiteur à l’égard du syndicat ;
- d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire ;
- de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les trois mois ;
- de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat ;
- d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées ;
- de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l’assemblée générale
Le syndic gère pour le compte des copropriétaires les biens qui leur sont communs, et exécute l’ensemble des dispositions du règlement de copropriété dont il a la charge.
Ainsi, sa fonction revêt divers aspects, à savoir :
Le syndic est responsable, pour les parties communes :
•de la maintenance des locaux ;
•de l’entretien préventif et des réparations ;
•Il négocie les interventions avec les différents corps d’état et contrôle l’exécution des travaux. Il soumet les devis à l’assemblée générale ;
•Il gère le personnel de gardiennage ou d’entretien (concierge).
Il est à noter à ce sujet que la profession de syndic de copropriété est réglementée dans plusieurs pays.
Ainsi, pour le cas de la France, le syndic de copropriété doit posséder une carte professionnelle à renouveler annuellement et pour cela, il doit :
• justifier de son aptitude professionnelle à exercer cette profession ;
•fournir une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus ;
• être assuré en responsabilité civile professionnelle contre les risques pécuniaires encourus ;
•être inscrit au registre du commerce ;
•ne pas être frappé d’une interdiction d’exercice
définie par la loi.
Pour ce qui est de notre pays, la fonction est exercée dans la plupart des cas par des syndics copropriétaires.
Des syndics professionnels voient le jour de plus en plus, mais il n’existe aucune obligation légale de faire appel à ces syndics et le recours à leurs services demeure assez limité.
Compte tenu du cadre légal introduit par la Loi 18-00, du rôle accordé par cette Loi au syndic de copropriété et de la nécessité d’une mise à niveau professionnelle de cette catégorie d’intervenants pour leur permettre de remplir convenablement ce rôle, le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace a organisé un cycle de formation en faveur de cette catégorie d’intervenant.
•Le syndic gère les ressources financières de la copropriété,
•Il répartit les charges entre copropriétaires
•Il perçoit les provisions pour charges,
•Il règle les fournisseurs,
•Il s’occupe des problèmes de trésorerie et de la comptabilité.
•Il présente le budget prévisionnel à l’assemblée générale.
•Le syndic convoque et organise l’assemblée générale des copropriétaires,
•Il exécute les décisions prises dans ce cadre,
•Il fait respecter le règlement de copropriété,
•Il peut engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers (avec l’autorisation de l’assemblée générale),
•Il est le représentant permanent du syndicat des copropriétaires,
•Il tient les archives de la copropriété.
Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires, de plus il manipule des fonds qui ne lui appartiennent pas, mais qui transitent sur des comptes bancaires qu’il contrôle. Le syndic doit donc être une personne de confiance. Si les choses se passent mal, le droit a prévu deux mécanismes de responsabilités.
Le syndic peut être déclaré pénalement responsable s’il commet un délit à l’occasion de sa gestion.
Cette responsabilité concerne les actes visés par le code pénal et commis par le syndic (qu’il soit personne physique ou morale) dans l’exercice de ses fonctions.
1/ Responsabilité financières : vol, escroquerie (art 540 du CP), abus de confiance (art 547 à 555 du CPC), détournement de fonds.
2/ Responsabilité de gérance quotidienne. La responsabilité du syndic peut par exemple être engagée par des délits d’imprudence entraînant un homicide ou des blessures involontaires : un copropriétaire ou un tiers blessé dans l’immeuble par suite de mauvais entretien des parties communes ou encore du fonctionnement défectueux de certains éléments d’équipement commun.
La responsabilité pénale du syndic nécessite l’existence de sa faute personnelle.
En tant qu’organe d’exécution ou mandataire du syndicat, le syndic engage sa responsabilité contractuelle mais s’il commet une faute en agissant en dehors des limites de son mandat, c’est sa responsabilité délictuelle qui est engagée.
En vertu de l’article 903 du D.O.C la responsabilité du syndic envers le syndicat est contractuelle, elle suppose toujours une faute de sa part : erreur, négligence, imprudence, ou omission
Art 903 DOC : « Le mandataire est tenu d’apporter à la gestion dont il est chargé la diligence d’un homme attentif et scrupuleux, et il répond du dommage causé au mandant par le défaut de cette diligence, tel que l’inexécution volontaire de son mandat ou des instructions spéciales qu’il a reçues, ou l’omission de ce qui est d’usage dans les affaires. »
L’article 904 du D.O.C prévoit même une responsabilité aggravée lorsque le mandat est salarié or, le syndic est généralement salarié et son mandat est exercé en faveur d’une personne morale qui est le syndicat des copropriétaires.
Art 904 : « Les obligations dont il est parlé en l’article précédent doivent être entendues plus rigoureusement :
1 lorsque le mandat est salarié ;
2 lorsqu’il est exercé dans l’intérêt d’un mineur, d’un incapable, d’une personne morale.
ü La responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat :
Cette responsabilité est engagée lorsque le syndic néglige de faire respecter le règlement de copropriété, de recouvrer les charges communes…
ü La responsabilité civile vis à vis des copropriétaires :
Elle est admise en cas d’opposition injustifiée du syndic pour vente d’un lot de copropriété, de non convocation à l’assemblée générale, de défaut d’intervention pour faire cesser un trouble …)
ü La responsabilité délictuelle vis à vis des tiers :
Le syndic engage sa responsabilité à l’égard des tiers, quand, en contractant, il agit en dehors du cadre de son mandat(en établissant par exemple un contrat d’étude avec des architectes sans le soumettre à l’assemblée générale).
Pour établir la responsabilité civile il faut prouver que le syndic a commis une faute qu’il y a eu un dommage et qu’il existe un lien de causalité entre le dommage et la faute commise.
La responsabilité du syndic ne peut être engagée lorsque l’assemblée générale lui a donné quitus, qui vaut approbation de sa gestion passée.
(5.6.f) f) représenter l’ensemble des copropriétaires en justice :
Pour agir le syndic doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale.
Le syndic n’est pas habilité par avance pour régler tous les futurs désordres Il doit s’agir d’un mandat spécial de l’assemblée des copropriétaires et non général.
Il est à noter que le syndic peut avoir des missions statutaires et conventionnelles.
L’assemblée est libre de confier dans certaines limites des missions supplémentaires au syndic prévues dans le règlement ou dans le procès-verbal de nomination.
(5.6.e) e) assurer la gestion documentaire de la copropriété :
Le syndic détient les archives et doit conserver et tenir à jour l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents.
(5.6.d) d) assurer la gestion budgétaire et comptable de la copropriété :
Afin de pouvoir assurer l’administration de l’immeuble, le syndic établit avant l’assemblée e le budget du syndicat et tient une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire au moins tous les trois mois.
(5.6.c) c) faire exécuter les travaux :
L’exécution des gros travaux de réparation doit être approuvée par les copropriétaires car elle entraîne des dépenses importantes mais par fois, la sauvegarde de l’immeuble nécessite une réparation urgente et qu’il n’est pas possible d’attendre que les copropriétaires se réunissent, le syndic peut de sa propre initiative ordonner l’exécution des travaux indispensables (pour remédier par exemple, aux infiltrations émanant d’une terrasse qui menacent d’inonder des appartements).
(5.6.b) b) entretenir l’immeuble :
Le syndic doit accomplir tout acte conservatoire et d’administration provisoire.
Ce sont les actes de gestion journalière de la copropriété, qui sont nécessaires au fonctionnement et au maintien de l’état de l’immeuble en copropriété. Ils permettent d’empêcher que des dommages soient causés à l’immeuble et d’en limiter les effets.
Il passe des contrats avec les entreprises pour assurer le bon fonctionnement des parties communes (ascenseur, chauffage, espaces verts…)
A ce titre il est responsable du recouvrement des charges (pour pouvoir régler les fournisseurs, rémunérer le personnel de la copropriété..).
(5.6.a) a) exécuter les dispositions du règlement de copropriété :
Il reçoit les plaintes, adresse les mises en demeure et au besoin poursuit judiciairement.
1/ Décès du syndic, sachant que cette mission n’est pas transmissible à ses héritiers.
2/ Expiration du mandat sans renouvellement.
3/ Révocation : pour motif grave et légitime (négligence, carence…). Elle nécessite un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.
4/ Démission : le syndic peut démissionner à tout moment. Il doit informer le conseil syndical de sa volonté de démissionner et convoquer l’assemblée générale qui désignera son successeur
Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelables.
Le syndic, dont le mandat n’a pas été renouvelé en temps utile, n’est plus habilité à gérer la copropriété et c’est le syndic adjoint qui le remplace temporairement
Le syndic et son adjoint sont nommés par l’assemblée générale à la majorité simple des voix.
A défaut, c’est le président du tribunal de première instance qui le fait à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires.
Le syndic peut être désigné parmi les copropriétaires ou être un professionnel personne physique ou morale, exerçant la profession à titre onéreux, ou bénévole.
Cette fonction nécessite de grandes compétences juridiques et comptables que n’ont pas forcément les syndics bénévoles, et des garanties financières
Le syndic est le mandataire élu des copropriétaires et l’organe exécutif de gestion de la copropriété.
Il se charge de l’exécution des décisions prises en assemblée générale et de la gestion quotidienne de l’immeuble.
L’art 8 de la loi 18-00 sur la copropriété des immeubles bâtis précise que : « tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régie par un règlement de copropriété. »
Le règlement de copropriété n’est pas un document immuable
Le législateur permet son amendement pour supprimer les clauses devenues illégales pour tenir compte des modifications législatives et réglementaires qui sont intervenus après l’élaboration du règlement de copropriété.
En effet, le règlement de copropriété fait office de loi interne au bâtiment ou à l’ensemble immobilier mais doit être conforme aux dispositions légales qui peuvent, parfois, être en contradiction avec les siennes.
Ainsi il s’avère utile de modifier le règlement de copropriété mais dés lors que cette modification concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes elle doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (article 21 de la loi 18-00)
Un règlement de copropriété qui n’est pas mis à jour peut être à la source d’une procédure judiciaire alors qu’une remise à plat de l’ensemble des clauses peut facilement permettre de l’éviter.
C’est au syndic de copropriété, représentant du syndicat, que revient la tâche de placer chaque copropriétaire face à ses obligations à l’égard de la collectivité.
Néanmoins si le règlement de copropriété ne prévoit pas de pouvoirs spéciaux, le syndic ne peut qu’adresser des mises en demeure aux contrevenant puisque ces pouvoirs légaux sont limités aux mesures d’application collectives concernant exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes.
Par contre, il est possible d’introduire dans le règlement des clauses pénales ou clauses compromissoires qui prévoient des amendes en cas de non-respect du règlement.
Le règlement de copropriété est le contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux, c’est le document qui fixe leurs droits et obligations, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété. En fait, il s’agit d’un véritable règlement intérieur, dont le respect s’impose à tous les copropriétaires et à tout occupant de l’immeuble.
Pour la bonne gestion collective de l’immeuble, le règlement de copropriété s’impose également aux locataires.
Même si le bailleur ne prend pas le soin de prévoir une clause dans le contrat de bail imposant au locataire le respect du règlement, la loi précise dans son article 31 alinéa 3 que le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété et ce dernier s’engage à respecter le règlement dont il a pris connaissance ainsi que les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
Dans la vie quotidienne, souvent le copropriétaire n’hésite pas à se soustraire de son obligation sous prétexte qu’il n’utilise pas telle ou telle partie de l’immeuble alors que le règlement doit être respecter par le copropriétaire.
En cas de transmission de l’immeuble, la loi précise qu’un exemplaire du règlement de copropriété et des pièces y annexées sont obligatoirement joints à l’achat du lot et il est fait mention dans l’acte d’acquisition que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété.
Cette obligation prouve que le règlement s’impose aussi à l’acquéreur.
Le règlement contient des clauses qui peuvent être contradictoires avec les dispositions légales et la question se pose de savoir quel est la force probante des clauses du règlement de copropriété.
i- Les clauses qui concernent la jouissance des parties privatives et parties communes.
ii- Les clauses qui organisent le fonctionnement du conseil syndical : article 29 de la loi 18-00 dernier alinéa qui dispose : « le conseil syndical assume les taches qui lui sont confiées en vertu du règlement de copropriété …. »
iii- La clause pénale :
Elle permet de réclamer des dommages et intérêts forfaitaires au copropriétaire qui refuserait de s’acquitter de ses charges. Cette clause ayant été admise de par la nature contractuelle du règlement de copropriété, son taux est soumis au contrôle du juge, qui peut réduire les clauses manifestement excessives.
NB : La clause pénale n'est pas une amende. La distinction est subtile, et s'apprécie dans l’automaticité de la mise en oeuvre de la sanction pécuniaire. La clause pénale est licite, pas l'amende.
ü Les clauses d'administration générale :
Elles mettent en place des obligations sans nuire aux droits normaux des copropriétaires. Par exemple :
Clause prévoyant la convocation d'une assemblée générale sans recourir à un administrateur judiciaire en cas de vacance de syndic
préavis avant démissions
procédures pour les travaux
Y-a-t-il des clauses illicites ?
Oui car le règlement doit respecter le régime légal des conventions et celui de la loi n° 18-00.
De manière générale, il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui est strictement requis par la destination normale de l'immeuble (qui s'apprécie selon sa situation, ses caractéristiques et son régime tel que défini par les pouvoirs publics, l'appréciation se fait au cas par cas.)
Ceci dit, un règlement peut renforcer les obligations légales, mais en aucun cas les amoindrir.
Les clauses réputées non écrites, sont contraires à l'ordre public.
Il s'agit d'un ordre public social, dit de protection puisqu'il a pour vocation de mettre les copropriétaires à l'abri des agressions dont ils pourraient être l'objet au regard de leurs prérogatives contractuelles, étant rappelé que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction à leurs droits en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble (article 9, alinéa 2 de la loi 18-00) et que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot dont il use et jouit librement, sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble (article 31, alinéa 2.)
Sans procéder à une énumération exhaustive des dispositions d'ordre public qui ne sauraient être enfreintes, il y a lieu de citer les cas suivants :
i- Article 9 alinéa relatif à l'établissement du règlement conventionnel de copropriété,
ii- Alinéa 2 du même article 9 qui prévoit que le règlement ne saurait imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble,
iii- Article 31 qui vise plus spécifiquement la jouissance par un copropriétaire des parties privatives constitutives de son lot ainsi que des parties communes,
iv- Article 26, sur les pouvoirs du syndic,
v- Articles 21 à 22 intéressants les diverses majorités requises pour que soient votées les délibérations lors des assemblées générales.
vi- Les dispositions relatives aux charges, c'est-à-dire les articles 36 à 38 de la loi
Ces clauses sont réputées non écrites. Cela signifie qu'elles n'ont aucune existence légale; que toute décision prise pour leur application n'a aucun fondement, et que chacun peut la contester.
Une clause réputée non écrite est censée ne jamais avoir existé; cette précision est importante dans le contentieux des charges, car elle opère avec rétroactivité.
Aux termes de l’article 8 de la loi 18-00 sur la copropriété des immeubles bâtis le propriétaire initial ou les copropriétaires d’un commun accord sont tenus d’élaborer un règlement de copropriété.
La rédaction du règlement est impérative puisque même l’octroi du titre foncier de l’immeuble immatriculé est subordonné au dépôt du règlement à la conservation foncière.
Les formalités de dépôt sont prévues pour permettre l’opposabilité du règlement de copropriété aux tiers
Il convient de distinguer les deux cas :
1/ Cas d’immeuble immatriculé :
Le règlement de copropriété au quel sont annexées les pièces jointes et les modifications éventuelles doit faire l’objet d’un dépôt et d’un enregistrement à la conservation foncière du lieu de la situation de l’immeuble. Ces mêmes documents auxquels sont joints, le procès verbal de division le duplicata du titre foncier, doivent être inscrits sur le titre foncier.
Cette disposition concerne tous les immeubles immatriculés prévus par l’article 1 de la loi 18-00.
2/ Cas d’immeuble non immatriculé :
Le règlement de copropriété avec les modifications y portées éventuellement est déposé au secrétariat greffe du tribunal de première instance de la circonscription dont relève l’immeuble.
Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, les conditions de jouissance ainsi que les règles de fonctionnement.
Il doit impérativement comporter les indications suivantes :
D’autres dispositions peuvent également être insérées dans le règlement de copropriété. Il s’agit par exemple du droit pour les copropriétaires d’instituer un droit de préférence en ce qui concerne tous les actes emportant transfert de copropriété à titre onéreux.
Le règlement est le document qui régit le fonctionnement de la copropriété de par la nature même des règles qu’il a vocation à édicter, toutefois, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété peut être établi dès l’origine, au moment de la mise en copropriété, c’est le processus le plus courant et dans ce cas le propriétaire adhère aux dispositions du règlement en même temps qu’il signe les actes d’acquisition de son immeuble.
Le syndicat des copropriétaires peut également l'établir, toutefois, il doit alors se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
A défaut d’un accord entre les parties, un règlement type établi par voie réglementaire est applicable.
Le règlement de copropriété constitue la charte commune des copropriétaires, il organise le gouvernement et la vie quotidienne de la copropriété.
C’est un document contractuel destiné à constituer la loi particulière de l’immeuble commun.
Ce caractère conventionnel est affirmé par la loi elle-même dans son article 8 mais ne se vérifie pas toujours en pratique car il arrive que le règlement applicable soit celui établi par voie réglementaire.
