Impianti di riscaldamento

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Diritto

par Francesco Lafranceschina

Contenuti PED Sunny Sailors

par Francesca Busi

IMPATTO AMBIENTALE

par Concetta Macrì

IL RAPPORTO GIURIDICO

par Sabina Sanfilippo

Impianti di riscaldamento

La valvola raffredda il termosifone qualora l'ambiente abbia raggiunto la temperatura programmata e lo riscalda di nuovo quando necessario

Il flusso d'acqua nei caloriferi viene regolato in base alla temperatura richiesta dall'ambiente allo scopo di evitare sprechi e migliorare il confort, stabilizzando la temperatura a livelli diversi nei vari locali a seconda delle necessità

La valvola è capace di modificare la sua posizione d'apertura, passando da una posizione di chiusura, con temperature sotto la soglia d'intervento, per aprirsi gradualmente con l'aumento della temperatura sopra tale soglia, fino a permettere il passaggio completo del fluido giunto ad una temperatura ritenuta ottimale per l'impianto specifico

Le valvole termostatizzabili si possono impiegare per la regolazione della temperatura dell'aria ambiente e possono essere installate indifferentemente sia sui singoli corpi scaldanti sia sui collettori di distribuzione, impiegati per l'allacciamento dei corpi scaldanti o dei singoli pannelli a pavimento

Per la regolazione della temperatura, si deve agire direttamente sui singoli caloriferi utilizzando la seguente apparecchiatura:

in alternativa, si può impiegare una valvola termostatica con timer che permette di impostare l'orario di apertura della valvola stessa; sul mercato esistono anche valvole termostatiche con timer e termostato-ambiente che chiudono automaticamente il calorifero quando, per esempio, si apre una finestra

una valvola termostatica posta su ciascun termosifone, permette di regolarne la temperatura secondo le esigenze dell'utenza; questo sistema è semplice ed economico però non permette di personalizzare l'orario di accensione del riscaldamento

Valvole termostatiche e contatori individuali

Nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, i sistemi tecnologici che consentono la contabilizzazione del calore permettono

di suddividere le spese in proporzione a quanto ciascun condomino effettivamente consuma (si possono ottenere risparmi di combustibile tra il 10% e il 30% annui)

di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare

Le stesse imprese dovranno dotare gli utenti finali di contatori individuali per la misurazione dell'effettivo consumo di calore di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, che risultino efficienti sia in termini di costi che di potenziali risparmi energetici

Se non è possibile, si può ricorrere all'installazione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali, da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834)

L'installazione dovrà risultare tecnicamente possibile, in caso contrario sarà il tecnico abilitato o il progettista dell'impianto, a relazionare in un rapporto tecnico la non fattibilità dell'intervento

Laddove la pluralità di edifici (supercondominio) o gli edifici polifunzionali, siano serviti da un impianto di distribuzione centralizzato o da una rete di teleriscaldamento per la fornitura di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda, entro il 2016 le imprese fornitrici del servizio dovranno obbligatoriamente installare contatori individuali di calore o di fornitura di acqua calda in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura

Entro il 31 dicembre 2016, tutti gli edifici con il riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di termoregolazione e contabilizzazione del calore

La Direttiva, 2012/27/UE impone agli Stati membri di fissare un obiettivo nazionale indicativo di efficienza energetica che guardi ai consumi e ai risparmi di energia primaria o finale per l'ottenimento del 20% di risparmio entro il 2020 (il cd. pacchetto clima-energia 20-20-20 che punta anche alle energie rinnovabili e ad una consistente riduzione di emissioni di CO2 nell'atmosfera)

Nuovo libretto di impianto

Lombardia

Ha previsto, in base a disposizioni operative per l'esercizio, la manutenzione, il controllo e l'ispezione degli impianti termici in attuazione della D.G.R. X/1118 del 20.12.2013, modelli di libretto e di rapporti di efficienza energetica differenti dallo standard nazionale con un libretto specifico per gli impianti a biomassa (i modelli sono scaricabili dal sito del catasto Regionale Impianti)

Procedura

vanno annotati i risultati dei controlli (che dovranno essere conformi alle norme UNI o ai limiti indicati dal D.P.R. 74/2013

per quanto riguarda il Rapporto di efficienza, va compilato dal manutentore che lo trasmette telematicamente all'ente locale incaricato di aggiornare il catasto impianti (Provincia o Comune)

il modello va compilato per la prima volta dall'installatore all'atto della messa in funzione dell'apparato; poi viene aggiornato dal responsabile dell'impianto o dal manutentore

va specificato se l'impianto è di nuova installazione, se è stato sottoposto a modifiche o se si tratta di un impianto già esistente

sulla prima pagina vanno inseriti i dati identificativi dell'impianto

collegandosi al sito internet del MISE, è possibile scaricare il modello di libretto in pdf

Impianti coinvolti

Laddove gli impianti sono soggetti a controlli periodici di efficienza energetica, dovranno dotarsi, al termine della verifica, di un rapporto di controllo compilato dal manutentore secondo i nuovi schemi diffusi dal Governo

Il libretto diventa unico (non più distinto fra libretto d'impianto e di centrale)

Vanno indicati tutti i dati relativi all'impianto, la sostituzione di eventuali componenti, gli interventi di manutenzione e controllo, i valori di rendimento, i dati dei proprietari (anche quando dovessero variare)

gli impianti soggetti a verifiche periodiche per legge a seconda della potenza e tipologia dell'impianto (riscaldamento con potenza > 10Kw; condizionamento con potenza > 12KW), dovranno dotarsi di rapporto di controllo: questi si suddividono in:

co e trigenerazione

teleriscaldamento

condizionamento

riscaldamento a fiamma e combustione

tutte le tipologie di impianti termici per la climatizzazione (invernale ed estiva) e per la produzione di acqua calda sanitaria, hanno l'obbligo del libretto

Obblighi

per quanto riguarda il rapporto di controllo sull'efficienza energetica, l'obbligo ricade sul manutentore o su chi effettua interventi che ne modificano il rendimento energetico

a carico di chi ha la responsabilità dell'impianto (utente, in caso di apparati singoli, amministratore o terzo responsabile per gli altri impianti); dovranno aggiornare il vecchio libretto al nuovo modello o produrre (in caso di condizionatore) il libretto

Soggetti coinvolti

amministratore di condominio o ditta abilitata (terzo responsabile) per gli edifici condominiali

utente del piccolo impianto (singola unità immobiliare)

I nuovi obblighi introdotti dal D.P.R. 74/2013 valgono anche per chi la caldaia o il condizionatore installati in casa e non solo per le nuove installazioni

I tecnici che eseguono le manutenzioni, devono invece preparare i rapporti di efficienza energetica

I proprietari dell'impianto devono scaricare e compilare il libretto

Dal 1 giugno 2014 ogni impianto di riscaldamento e raffrescamento deve essere accompagnato da una nuova carta di identità in grado di raccontare tutta la vita dell'apparecchio (installazione, verifiche, rottamazione)

Cessazione dell'impianto di riscaldamento

Disciplina in deroga

Decisione assunta a maggioranza delle quote millesimali

Art. 26, L. n. 10/1991

Distacco dalla caldaia

Il rinunciatario potrebbe essere chiamato ad accollarsi gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza del distacco oppure una quota forfettaria determinata dall'assemblea

Chi si distacca non è obbligato alle spese di consumo o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce

Chi opera il distacco resta obbligato a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, la conservazione e messa a norma

Condizione che dal distacco non derivi un aggravio di spese per quanti restano collegati ne' un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico dell'edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio

La riforma prevede la possibilità di distacco dal riscaldamento da parte del singolo condomino

Distacco (unilaterale) dall'impianto di riscaldamento

Condizioni

Consenso unanime dei condomini

Il regolamento consenta il distacco

Si determina uno squilibrio termico

È necessario che i condomini che continuano a usufruire del servizio sostengano un aumento delle spese di esercizio e conservazione

L’impianto era progettato in funzione dei complessivi volumi interni

Non comporta l’abbandono della quota di proprietà

Obbligo di pagamento e locale non allacciato

Verificare

Verificare che l’impianto possieda o meno una potenzialità calorica sufficiente per riscaldare anche i locali privi di elementi radianti

La presenza o meno di diramazioni delle condutture all’interno della porzione esclusiva priva di elementi radianti

L’impianto di riscaldamento sia stato installato fin dalla costruzione

Spese di manutenzione e conservazione

Obbligo di pagamento e insufficiente erogazione

Il condomino dovrà erogare i contributi condominiali previsti, salvo poi promuovere autonoma azione legale per i danni patiti a causa di tale mancata o insufficiente erogazione

La mancata o insufficiente erogazione del calore non autorizza il singolo condomino a sottrarsi al pagamento di quanto dovuto per il servizio

Costruzione di un nuovo impianto di riscaldamento

La destinazione strutturale dell’impianto (il numero degli allacci in concreto esistenti) determinerà l’individuazione dei soggetti tenuti alla contribuzione

Ripartire i costi in base alle quote di comproprietà

Costituisce innovazione

Adeguamento dell'impianto

Se l'adeguamento è facoltativo si dovranno adottare le maggioranze di legge

Se l'impianto, la caldaia o qualsiasi componente sono rinnovati per adeguarsi a norme obbligatorie di sicurezza (D.P.R. 59/2009) o di contenimento dei consumi energetici si parla di maggioranze condominiali solo per il ventaglio delle scelte possibili (tipo di riscaldamento, tipo di caldaia, installatore e progettista...)

Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento

Ripartizione in base alle quote millesimali (art. 1123, c. 1 c.c.)

Si configura un’obbligazione propter rem, vale a dire derivante dalla titolarità del bene (comune), sicché le spese della relativa manutenzione sono dovute in proporzione della quota di comproprietà

Innovazioni della struttura centralizzata dell’impianto

Smantellamento e ricostruzione ex novo dell’impianto

Adeguamento tecnico dell’impianto

Sostituzione della caldaia

Manutenzione ordinaria - riscaldamento

Ricorso al criterio d'uso (art. 1123, c. 2 c.c.)

Spese sostenute in base dai condomini che concretamente usufruiscono del servizio, ripartite secondo il criterio previsto per le spese di funzionamento

Riparazioni di piccola entità

Verifiche e controlli periodici

Pulizia della caldaia

Ripartizione spese per il riscaldamento

Le spese d’esercizio riguardano quelle necessarie al funzionamento dell’impianto quali il combustibile e l’energia elettrica

Il criterio più corretto coordina l’apporto calorico alle caratteristiche della singola unità, applicando – relativamente le spese per l’esercizio – il criterio del 1123, c. 2, c.c. in base al criterio d’uso

Le spese per il riscaldamento, in assenza di diverse previsioni contenute nel regolamento di condominio, andranno ripartite secondo il criterio generale previsto dall’art. 1123, I comma, c.c. e cioè secondo i millesimi di proprietà

I proprietari di locali non serviti dall’impianto – es. box o cantine – non possono essere considerati comproprietari dell’impianto stesso e pertanto ne saranno esonerati dalle spese

L’art. 1117 c.c. prevede la presunzione di comproprietà, oltre che del locale per il riscaldamento centrale, di quegli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini

Sanzioni

Manutenzione annuale

Compilare un rapporto di controllo da rilasciare al proprietario

Indicazioni contenute nel libretto dei costruttori

Riguarda l'intero impianto e non la sola caldaia!

Incaricato abilitato l. 46/90 (ovvero gli ulteriori requisiti richiesti)

Verifica del rendimento

Una caldaia poco efficiente

Deve essere sostituita

Deve essere sottoposta a manutenzione

Spreca energia

Verifiche strumentali periodiche

Temperatura dei fumi che fuoriescono dalla caldaia, del loro contenuto di ossigeno o anidride carbonica, di monossido di carbonio e particelle

Tabella interventi

Adempimenti

Esporre la tabella con gli orari e il periodo di esercizio dell’impianto

Compilare e conservare

Il libretto di impianto (per impianti di potenza inferiore a 35 Kw)

Il libretto di centrale (per impianti di potenza superiore a 35 Kw)

Mantenere la caldaia in buona efficienza

Intervento almeno annuale di manutenzione e con cadenze diverse in base alla potenza, la verifica strumentale delle prestazioni della caldaia

Al fine di non sprecare energia e inquinare il meno possibile

Accertare il rilascio della “dichiarazione di conformità”

Per gli impianti più vecchi, è necessario verificare se siano in regola avvalendosi, se necessario, dell’aiuto di un professionista

Per gli impianti costruiti dopo il 13.03.1990 il certificato viene rilasciato dall’installatore al proprietario

Documento attestante la corrispondenza dell’impianto alle norme di sicurezza vigenti

Responsabilità

Il terzo delegato

Quale responsabilità?

In questo caso l’amministratore (o l’occupante dell’appartamento) riporterà nel libretto i risultati delle verifiche eseguite dalla ditta

Sola manutenzione e verifiche strumentali periodiche

Esercizio e manutenzione dell’impianto

È possibile delegare le responsabilità

Ditta che possieda almeno un’abilitazione, rilasciata dalla CCIAA ovvero dall’Albo delle Imprese Artigiane, ai sensi della l. n. 46/1990

D.P.R. n. 412/1993

Per gli impianti individuali

Occupante l'unità immobiliare

Per gli impianti centralizzati

Amministratore

Regole per la gestione

Deroghe

Impianti condotti mediante contratti di servizio energia

Impianti centralizzati con contabilizzazione del calore

Impianti centralizzati con sonda di temperatura esterna e programmatore

Impianti a pannelli radianti

Frazionamento e interruzione notturna

Deve mantenersi spento dalle 23 alle 5

L’orario di riscaldamento può essere frazionato in più periodi

Periodo ed orari

In condizioni atmosferiche eccezionalmente avverse, si possono accendere gli impianti per non oltre la metà delle ore massime consentite

Il periodo e le ore di conduzione dell’impianto dipendono dalla collocazione geografica dell’edificio

Temperatura

La temperatura media degli ambienti non deve superare i 20° C

È prevista una tolleranza di 2° C

Contabilizzazione del calore

Il D.P.R. n. 551/1999 stabilisce che “gli impianti termici al servizio di edifici di nuova costruzione la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo il 30 giugno 2000, devono essere dotati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del consumo

Ciascuno paga solo il calore che ha effettivamente consumato

La caldaia rimane sempre unica per tutto il condominio, ma ogni proprietario/occupante ha la possibilità, attraverso particolari dispositivi, di spegnere, ridurre o aumentare (entro il limite di legge) la temperatura del proprio appartamento, ufficio o negozio

Permette di gestire in modo autonomo il riscaldamento del proprio appartamento, senza che ciascuno abbia dentro casa una caldaia

Tipologie

Impianto a zone

È più flessibile, poiché permette di gestire in maniera diversificata i vari appartamenti

L’impianto è realizzato in modo che ad ogni zona dell’edificio, ad ogni piano o ad ogni singolo alloggio sia dedicata una parte della rete di distribuzione

Impianto a colonne montanti

Dall’anello si dipartono le colonne montanti che alimentano i radiatori posti sulla stessa verticale ai vari piani dell’edificio

L’impianto è composto da un anello, formato da una tubazione di andata ed una di ritorno, che percorre la base dell’edificio

Impianto centralizzato

Vantaggi

Negli impianti individuali l’occupante dell’appartamento è responsabile dell’efficienza e della sicurezza dell’impianto termico, mentre in quelli centralizzati si può delegare la responsabilità dell'impianto all'amministratore condominiale, avendo meno seccature e minori rischi. Negli impianti individuali l’occupante dell’appartamento è responsabile dell’efficienza e della sicurezza dell’impianto termico, mentre in quelli centralizzati si può delegare la responsabilità dell'impianto all'amministratore condominiale, avendo meno seccature e minori rischi

Gli impianti centralizzati sono più sicuri. Nei condomini con impianti autonomi non è sufficiente che il proprio impianto sia in regola e ben tenuto: tutti gli appartamenti sono soggetti ad essere coinvolti in incidenti provocati da eventuali impianti difettosi degli altri condomini.

Le spese di manutenzione e quelle per i controlli da parte degli enti pubblici sono inferiori negli impianti centralizzati, perché i costi si ripartiscono tra tutti i condomini

La potenza termica che è necessario installare per riscaldare un condominio con una unica caldaia centralizzata, è minore della somma delle potenze necessarie per tanti impianti autonomi: di conseguenza il consumo energetico relativo è maggiore negli impianti individuali

La caldaia centralizzata ha una vita più lunga di quella delle caldaie singole

Il rendimento termico di un'unica caldaia centralizzata è migliore rispetto a quello di tante caldaie individuali

Negli impianti centralizzati è possibile l'impiego di combustibili diversi (metano, gasolio, gas liquido), mentre in quelli autonomi si può usare solo il metano

Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianto autonomo implica lavori edili ed impiantistici abbastanza costosi

Il costo di prima installazione di un unico impianto centralizzato è inferiore a quello della somma di tanti impianti unifamiliari