Derecho de Coopropiedad

Formas del derecho de copropiedad

Voluntarias y forzosas

Es voluntaria la copropiedad cuando nace de un acto jurídico por el que varios individuos adquieren un bien y expresan su voluntad de adquirirlo en copropiedad.

La copropiedad es forzosa cuando un bien, por su naturaleza, presenta una imposibilidad para ser dividido, por lo cual la Ley reconoce dicho estado.

Temporales y permanentes

En principio, toda copropiedad es temporal, como consecuencia de que es voluntaria;

Mientras que para el caso de que sea forzosa, entonces se considera permanente.

Reglamentadas y no reglamentadas

Las copropiedades reglamentadas son aquellas formas especiales a las cuales el legislador les da una organización especial, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse por su naturaleza; por ejemplo, la copropiedad que nace de la herencia.

Las copropiedades no reglamentadas son aquéllas que, naciendo de un acto voluntario, sólo están sujetas a las limitaciones que contempla la Ley, pero no se encuentran sujetas a una reglamentación especial.

Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad

Copropiedades sobre bienes determinados

Es común que la copropiedad recaiga sobre un bien o bienes determinados, sin embargo, la excepción es la copropiedad hereditaria, aquélla que resulta sobre un patrimonio integrado por su activo y su pasivo.

Copropiedades sobre un patrimonio o
universalidad

Una parte alícuota implica un valor estimable en dinero, que es incluido en el activo del
copropietario, mientras que la parte alícuota del heredero puede llegar a tener un valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo.

Formas de terminacion del Derecho de Coopropiedad

La primera causa de extinción de la copropiedad es la división del bien común; recordemos que la indivisión es elemento sustancial para que exista la copropiedad, por lo que, de darse la división de ésta, se extingue la copropiedad.

Otra causa de extinción tiene lugar cuando, sin dividirse la cosa, se reúnen todas las partes alícuotas en un solo propietario, en cuyo caso es posible que todos los copropietarios transmitan la cuota de que son titulares a uno sólo de los propietarios y, por lo tanto, por consolidación se extinga la copropiedad.

Encontramos un caso más cuando el bien común se pierde o destruye, no omitimos mencionar que esta causa también extingue la propiedad y no sólo de la copropiedad.

Derechos de los copropietarios

Sobre la Cosa Comun

Derecho de uso de la cosa común (Art. 943 CCF)

Derecho de Disfrute de la cosa y obligaciond de Conservcion (Art. 942 y 944 CCF)

Derecho de Intervencion en la administracion de la cosa (Art. 946 y 949 CCF)

Derecho de alteracion de la cosa (Art. 945 CCF)

Derecho a pedir la division de la cosa comun (Art. 939 CCF)

Sobre la Parte Alicuota

Derecho de disposicion de su parte alicuota (Art. 951 CCF)

Derecho del tanto (Art. 973 CCF)

Naturaleza jurídica del derecho de copropiedad

Un derecho de propiedad individual sobre la parte que cada copropietario puede hacer uso.

Un derecho de propiedad en común, que es el derecho que tienen todos los copropietarios sobre la parte o partes que permiten el acceso a ciertas áreas del inmueble.

Características del derecho de copropiedad

Varios propietarios (físicos o jurídicos), sin límite.

Unidad del bien. Que no puede encontrarse dividido.

El copropietario posee una cuota indivisible del bien, de la que puede hacer uso libremente.

Reglamentación del derecho de copropiedad en el Código Civil para la Ciudad de México del siglo XXI

La reglamentación legal de la copropiedad se encuentra señalada tanto en el Capítulo VI (arts. 938 al 979) del Código Civil Federal, como en el Capítulo VI de la copropiedad (arts. 938 al 979) del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.

La ley del condominio para la Ciudad de México del siglo XXI. La propiedad horizontal.

Régimen de propiedad en condominio
Se considera así a la modalidad de propiedad en la que el propietario de un inmueble declara su voluntad de someterlo bajo este régimen, voluntad que se hará constar en escritura pública (es decir, ante un notario), y que se establece cuando las diferentes unidades privativas, ya sean de carácter habitacional, comercial, industrial o de servicios de que consta un inmueble, pertenecen a distintos propietarios.

Al efecto, del artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF) se desprende que la modalidad del régimen de propiedad en condominio es

. […] aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad en términos de lo
dispuesto por los artículos 943 y 944 del Código Civil, respecto de las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble.

Por su parte, el artículo 4 de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México establece de manera más
completa el siguiente concepto.

Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que se constituye sobre bienes inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares
tanto el aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de las áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada condómino un derecho de
propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.

No fue sino hasta mediados del siglo XX que comenzó a desarrollarse la idea del condominio tal y como hoy la concebimos, es decir, la concurrencia de dos derechos reales: por un lado, y de manera principal, el derecho de propiedad individual y exclusivo sobre una unidad habitacional, y por otra parte, un derecho accesorio e inseparable representado por un indiviso sobre los elementos comunes del inmueble.

Manifestación de la propiedad inmueble en la cual los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, pertenecen a distintos propietarios, cada uno con un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento,
vivienda, casa o local y, además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute”

Régimen del espacio compartido

Respecto de la unidad privativa

En términos de los artículos 7 y 16> de la LPCIDF, todo condómino tendrá derecho a venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar todos los contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes; usará su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila.

Respecto de las áreas y bienes de uso común

El artículo 16 establece que los condóminos tienen el derecho del uso de todos los bienes comunes, incluidas las áreas verdes, y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino.

Respecto de la estructura y organización del condominio

Conforme al artículo 55 de la ley en comento, los condóminos tienen obligación de constituir los fondos de administración y mantenimiento, así como de reserva, destinados a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio, así como la adquisición de herramientas, materiales y maquinarias con que deba contar el condominio.