Dans les villes où l'encadrement du niveau des loyers est en vigueur : le loyer fixé ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
La loi pouvoir d'achat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l'objet de complément de loyer. Ainsi, un logement ne pourra plus faire l'objet d'un complément de loyer :
- S'il dispose de sanitaires sur le palier ;
- S'il est de classe énergie F ou G ;
- Si des fenêtres laissent anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) ;
- En présence d'un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
- En cas d'infiltrations ou d'inondations provenant de l'extérieur du logement ;
- En cas de problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
- En présence d'une installation électrique dégradée ;
- En cas de mauvaise exposition de la pièce principale.
Depuis le 24 août 2022, il est interdit sur l’ensemble du territoire métropolitain d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors de la relocation ou du renouvellement de bail, d’effectuer sa révision annuelle et lorsque le loyer est plafonné d’exercer une action en revalorisation du loyer.
Dès 2023, les logements les plus énergivores ne pourront plus être mis à la location car considérés comme non décents. Les exigences envers les bailleurs vont se renforcer de manière échelonnée dans le temps :
01/01/2023 : la location d’un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale est interdite. Cela concerne une partie des logements classés G par le DPE ;
- 01/01/2025 : la location d’un logement classé G est interdite ;
- 01/01/2028 : la location d’un logement classé F est interdite ;
- 01/01/2034 : seuls les logements classés A à D peuvent être mis en location.
Fixation du loyer
Réévaluation à la baisse d'un loyer sur-évalué
(action en diminution de loyer)
Le bailleur peut :
- accepter la baisse ; - soit la refuser
le défaut de réponse du bailleur 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus.
- Le locataire peut demander une diminution de loyer si le logement est situé à Paris dont le contrat se renouvelle et dont le loyer de base (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré.
Procédure : Demande au bailleur
- au moins 5 mois avant l'échéance du bail ;
- par LRAR ou acte huissier ou remise en main propre (contre récépissé)
- la notification doit reproduire l'art 17-2 de la loi du 6 jullet 1989
- la sur-évaluation est justifiée par comparaison avec des loyers qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles comportant des caractéristiques siimilaires ou situés dans le même groupes d'immeubles
- Fournir 6 réf dans les villes de + de 1 million d'hab
- 2/3 des réf au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changt de loc depuis au moins 3 ans
Réévaluation de loyer en fin de bail
(Loyer sous-évalué)
Restriction dans les zones d'encadrement des loyers
- En dehors de Paris et Lille et les villes de la plaine communes du 93 : où des niveaux de loyers sont trop élevés, la hausse pour les contrats signés entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022 ne doit pas dépasser la + élevée des 2 limites suivantes :
- 50% de la diffférence entre le loyer constaté dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement
- 15% du coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité réalisé depuis le dernier renouvellement (si montant des travaux > à 1 an de loyer).
Si pas de travaux, hausse limitée à 50% de la différence entre le loyer constaté dans le voisinage et le dernier loyer
- A Paris et Lille et les villes de la plaine communes du 93 : la réévaluation possible si le loyer est inférieur au montant du loyer minoré. Le nouveau loyer est obligatoirement inférieur ou égal au loyer de référence minoré
La hausse de loyer sur laquelle vous vous mettrez d’accord avec le bailleur ou décidée par le juge s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.
Le locataire peut :
- accepter l'augmentation - soit la refuser
le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus.
- Si le bailleur estime que le loyer est sous-évalué, il peut proposer au locataire un loyer plus élevé.
Procédure : Proposition
- au moins 6 mois avant l'échéance du bail ;
- par LRAR ou acte huissier ou remise en main propre (contre récépissé)
- la notification doit reproduire l'art 17-2 de la loi du 6 juillet 1989
- la sous-évaluation est justifiée par comparaison avec des loyers qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires ou situés dans le même groupes d'immeubles
- le bailleur doit fournir 6 réf dans les villes de + de 1 million d'hab ou 3 réf dans les autres zones
- 2/3 des réf au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changt de loc depuis au moins 3 ans
Loyer lors du renouvellement de bail
Si le loyer n'est pas manifestement sous-évalué et aucun travaux réalisés : L'évolution est limitée à l'IRL
Révision annuelle
D’autre part, pour protéger le pouvoir d’achat des locataires, le gouvernement a décidé de prévoir un plafonnement de l’indexation des loyers qui sera effectif à la sortie du prochain IRL (mi-octobre 2022). Le plafonnement de l’indexation est fixé à 3.5% en France métropolitaine, Corse et 2.5% en outre-mer.
Révision rétroactive : 1 an
Si le bailleur fait sa demande dans l'année, la révision prend effet à compter de la demande
Passé ce délai d'un an, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.
Majoration exceptionnelle en cours de bail
Si travaux d'amélioration réalisés en cours de bail, majoration de loyer possible :
- si une clause dans le bail le prévoit ;
- par avenant au cours de bail
Si le bail prévoit une clause de révision : la date de révision est celle indiquée dans le bail
Formule de calcul =
Loyer HC * Nouvel IRL / Ancien IRL
Si le bail ne prévoit pas de clause de révision
Le loyer reste le même durant la durée du bail
Loyer
initial
Commune non soumise à l'encadrement des loyers
Le loyer est libre
Commune où le loyer est encadré
Augmentation d'un ancien loyer sous-évalué
Dans les villes où l'encadrement du niveau des loyers est en vigueur : Le loyer fixé après réévaluation ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
La hausse de loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
- le loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et
- le dernier loyer appliqué au précédent locataire
Sujet secondaire
Augmentation spécifique après travaux
- Travaux d'amélioration ou de mise en conformité,
- réalisés depuis la conclusion du contrat initial,
- et dont le coût représentent au moins 50% de la dernière année de loyer
Dans les villes où l'encadrement du niveau des loyers est en vigueur :: le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
La hausse de loyer ne peut excéder 15% du coût des travaux TTC
Si aucun travaux et loyer non sous-évalué, le loyer est limité
Dans les villes où l'encadrement du niveau des loyers est en vigueur : le loyer ne doit pas non plus dépasser le loyer de référence majoré.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
- au dernier loyer si révision au cours des 12 derniers mois;
- à l'IRL (à la date de signature du nouveau bail) si aucune révision au cours des 12 derniers mois . Loyer maxi = Ancien loyer * (1+ taux de variation de l'IRL sur un an)
Loyer libre si
- 1ère mise en location ;
- mise sur le marché après + de 18 mois de vacance
- Logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration depuis - de 6 mois et dont le coût est au moins égal à la dernière année de loyer
Dans les villes où l'encadrement du niveau des loyers est en vigueur : Le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en fonction du secteur géographique et des caractéristiques de votre logement
L’encadrement du niveau des loyers est à nouveau en vigueur à
- Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
- Lille, Hellemmes, Lomme depuis le 1er mars 2020 ;
- des villes appartenant à Plaine commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
- Le territoire de l’établissement public de l’Est parisien (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint Germain ; Les Lilas, Montreuil, Noisy Le Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021 ;
- Montpellier depuis le 1er juillet 2022
- Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
