権利関係　第５章

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権利関係　第５章

不動産登記法

８．区分建物の登記

敷地件の登記

　敷地権の登記が建物の表題部に行われるのは、区分所有権と敷地権が分離されず一体になっている からである。

　使用借権が敷地利用権である場合、使用権は登記できないので敷地権とはならない。

　・区分建物の表題部に記録するよう申請することができる

規約共用部分の登記

　・規約共用部分とされた専有部分の表題部に登記される

表題登記の申請

　・区分建物の表題登記の申請は１棟の建物全体について一括して申請しなければならない

　・分譲業者

　・マンション完成後１ヶ月以内

７．登記の申請義務等

　・付記登記

　・表示に関する登記の申請義務　（新築、増築、滅失など）

　→　義務が課されている

　→　１ヶ月以内に登記の申請しなければならない

６．仮登記

仮登記を本登記にする場合の問題点があるから、これを覚えておくこと。（Ｐ４３５）

本登記に改めた時はその本登記の順位は仮登記の順位による

仮登記をしておくことによって登記の順位を抑えておく

　・共同申請が原則だが、単独で申請することもできる

　登記識別情報の提供は不要

　・仮登記ができるのは

　２）権利の変動は生じていないが、予定でありその請求権を保全する必要があるとき

　１）権利の変動は生じているが、登記申請に必要な情報が提出できないとき

５．登記申請の方法

　・登記名義人が登記義務者として登記の申請をする時は登記所に登記識別情報を提供しなければならない。

４．登記申請の手続き

　・原則として登記官が勝手に登記することはない。　ただし、表示に関する登記は登記官の職権により 登 記することができる。

３．登記事項証明書の交付

　・手数料の納付は、原則として登記印紙

　・誰でも登記事項証明書、登記事項要約書の交付を申請できる

２．権利の順位

　・別の区に登記された権利同士は順位番号が使えない

　→　受け付け番号で判断（各登記に記載されている

・同じ区に登記された権利同士では、順位番号の欄の番号によって順位がきまる

１．不動産登記の仕組み

・付属書面

　　土地には地図、建物については建物所在図というものがある。

・登記記録の記録事項

　・権利部　：　権利に関する登記

・乙区

　所有権以外の権利（抵当権、地上権など）

・甲区

所有権の登記がない不動産については表題部に所有者の氏名・住所が記録される

　所有権に関する事項

　・表題部　：　表示に関する登記　　→　不動産の物理的な現況を明らかにする情報

　　・ひとつの記録には　表題部　と　権利部　に区分して作成される

　　・登記記録は原則として　１筆の土地または、１個の建物ごとに電磁的記録によって作成される

不動産登記は登記官が登記簿に登記事項を記録するこのよって行われる

物権変動

不動産物権変動と登記

５．共同相続と登記

Ａ，Ｂが１／２ずつ相続　→　ＢがＣに全部を売却

　　※Ｂの所有していた１／２については有効にＣに権利が移転する

　Ａは自己の１／２の持分については登記なくして権利主張できる

４．解除と登記

　　２）解除後にＣが現れた場合

　　Ａ、Ｃどちらが先に登記を得たかで勝敗が決まる。

　　１）解除前にＣが現れた場合

　　Ｃが登記を得ていれば悪意でも保護される

ＡがＢに土地を売却し、さらにＢがＣに売却した例

３．取得時効と登記

事項完成前に真の権利者から権利を譲り受けたものに対しては、登記なくして時効による権利取得を主張できるが、時効完成後に権利を譲り受けた者に対して登記なくして時効による権利取得は主張できない。

２）事項完成後にＣが現れた場合

　ＢとＣは登記を先に得たほうが勝つという関係になる

１）事項完成前にCが現れた場合

　Ｂは登記なくして事項による権利取得を主張できる

　：　課題Ａ所有の土地をＢが事項取得する一方、Ａがその土地をＣに売却した場合の問題

２．取り消しと登記

取り消し前に出現した第三者との優劣関係は詐欺・脅迫などの規定により第三者の善意・悪意によって決められるが、取り消し後に出現した第三者との関係は、登記の先後で決まり第三者の善意・悪意は問われない。

１．所有権と所有権以外の権利

抵当権と賃借権、抵当権と抵当権のような場合も原則として登記の先後によってその優劣が決まる

・所有権と所有権以外の権利の優劣も登記の先後によって決着が図られる

第三者の範囲

第三者：その物権の目的物に対して正当な利害関係を持っている者　　

４．不法占拠者、無権利者

３．背信的悪意者

この者に対しては登記なくして所有権を主張できる

まだ登記をしていないの乗じて嫌がらせをしたり、高く売りつけるなどの目的をもって二重に譲り受けたり者など

２．登記の申請を妨げた者

この者に対しては登記なくして所有権を主張できる

２）他人のために登記を申請する義務を負うもの

１）詐欺、強迫によって登記の申請を妨げた者

１．単なる悪意者

対抗要件

不動産の物権変動を第三者に対抗するためには、登記を得ておかねばならない。しかし、物件変動の当事者間で権利を主張する場合は登記を必要としない。

・第三者に対して権利を主張するための条件である登記のことを『対抗要件』という

・契約の順序に関わりなく登記を先に得たほうが勝つ

・所有権などの物権が発生、変更、消滅することをいう

区分所有法

その他の事項

・建物の瑕疵による損害

・瑕疵があって他人に損害を与えた場合

→　原因箇所が専有部分である場合はその専有部分の区分所有者が責任を負う

→　事故原因が不明な場合はその瑕疵は共用部分にあると推定し、区分所有者全員が責任を負うことになる。

復旧及び建て替え

・建替え決議

建替え決議の集会の召集通知は開催日の２ヶ月前までに発する。そして１ヶ月前までに説明会を開催しなければならない

老朽化がひどい場合など

　・４／５以上の多数決

　→　建替えに参加しない区分所有者に時価で売り渡すよう請求することができる。

・共用部部

・大規模滅失の場合

・１／２を超える滅失があった場合

　賛成しなかった区分所有者は建物と敷地の権利を時価で買い取るよう請求できる

　・３／４以上の決議に基づいて復旧

・小規模滅失の場合

・建物の価格の１／２が滅失した場合

・区分所有者は単独で復旧できる

決議があったらその決議に従わなければならない

義務違反者に対する措置

・専有部分の引渡し請求

　・義務違反者が占有者である場合は使用禁止請求と競売請求はできない　

→・必ず訴えを提起して行う必要があるので議決権の３／４以上の決議が必要

・区分所有権の競売請求

　・必ず訴えを提起して行う必要があるので議決権の３／４以上の決議が必要 　

・専有部分の使用禁止請求

・必ず訴えを提起して行う必要があるので議決権の３／４以上の決議が必要

・行為の停止請求

集　　会

集会の議事・議決

・その効力

・区分所有者の特定承継人、占有者にも及ぶ

集会の召集

５．区分所有者は集会の召集を請求できる

　・区分所有者、議決権の１／５以上の者

規約でその数を減らすことができる

４．召集手続きを省略できる

←　全員の同意があれば

３．見やすい場所に掲示することで、召集の通知に代えることができる（規約の定めが必要）

２．通知は１週間前に発しなければならない

１．年１回管理者が召集しなければならない

規　　約

・原則として管理者が保管しなければならない。

　・保管場所がどこであるかを　→　建物内の見やすい場所に掲示しなけらばならない

・書面、電磁的記録により作成することができる

管理組合

・管理組合を法人にすることが認められている

　　必ず理事と監事を置くこと

・必要があれば、管理者を置くことができる

規約の定めにより、共用部分を所有することができる（管理所有）

法律上自動的に管理組合が置かれ区分所有者全員がその構成員に組み込まれる

敷地利用権

・敷地利用権をその専有部分の所有権と分離して処分することはできない。

共用部分の管理

・変更行為

２．重大な場合

・議決権の３／４以上の集会の決議

１．軽微な場合

・利用、改良行為

・過半数による集会の決議

・保存行為

・区分所有者が単独でできる

共用部分の権利関係

専有部分との分離処分の禁止

・必ず区分所有権とセットで譲渡しなければならない

・持分

・専有部分の床面積（内側線）

専有部分と共用部分

規約共用部分

登記しとかないと　→　共用部分であることを第三者に対抗できない

法定共用部分

登記は存在しない

相　　　続　　　

遺留分の放棄　　　

遺留分を放棄しても他の相続人の遺留分が増えることはない。

家庭裁判所の許可を得て

相続開始前でも放棄は可能

遺留分を侵害する遺贈の効力

遺留分を取り戻したい時は

遺留分減殺請求をする

遺　言　　　　　　

遺留分権利者とその遺留分の割合

それ以外の相続人の時は相続財産の１／２

この意味は各相続人が本来相続するはずだった財産の１／２ということに注意

直系尊属のみが相続人のときは相続財産の１／３

兄弟姉妹だけは遺留分がない

遺留分

相続人に最低限確保すべき権利

相続人は遺留分の範囲内で相続財産を取り戻すことができる

遺言の撤回

遺言を撤回したり、変えることは自由

遺言の効果

　受遺者は遺贈の承認・放棄ができる

取り消しはできない

制限行為能力者の遺言

１５歳以上のものは誰でも遺言ができる

遺贈：財産を無償で譲ることを意思表示　

相続の承認と放棄　　　　

相続を知った日から３ヶ月以内に承認・放棄をしなければならない

脅迫・詐欺による場合は取り消し可

承認・放棄は取り消しできない

相続放棄

権利も義務もすべて放棄　　　　

はじめから相続人でなかったことになる

限定承認

単純承認

単純に権利も義務も全部相続する

相続人がいない場合

特別な縁故があるもの

家庭裁判所に請求

認められる場合もある。

同時死亡の推定　　　

証明不可能

同時に死亡したと扱う

その子が代襲相続

相続分　　　

配偶者＋兄弟姉妹

配偶者３／４　兄弟姉妹１／４

配偶者＋直系尊属

配偶者２／３　直系尊属１／３

配偶者＋子

配偶者１／２　子１／２

配偶者以外の相続人

３．兄弟姉妹

２．直系尊属

１．子　　　　

代襲相続

相続放棄の場合は代襲相続はだめ

非嫡出子含む、養子も含む

不法行為

不法行為の効果

損害賠償請求権の時効消滅

不法行為の時から20年を経過すると消滅

損害、加害者を知ったときから3年を経過すると損害賠償債権は消滅

過失相殺

被害者に落ち度がある場合

損害賠償請求の発生時期

損害が発生した瞬間から

胎児の損害賠償請求

特殊な不法行為

共同不法行為

加害者は連帯して債務を負う

責任無能力者の監督者の責任

注文者の責任

注文者には責任はないが、不当な注文や指図

責任あり

土地の工作物による責任

使用者責任

故意、過失

損害賠償