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En tercer lugar, para terminar, consideramos que el poseedor, también, se encuentra obligado, legalmente, a realizar diversas prestaciones respecto de determinadas personas. Sirvan de ejemplo la obligación de pagar el impuesto predial unificado que grava su posesión sobre un inmueble del Distrito Capital (Art.17/Decreto 400 de 1999 del Distrito Capital), la contribución de valoa rización respecto de inmuebles (Decreto 1333 de 1986), la obligación de pagar los servicios públicos domiciliarios de los inmuebles (Art. 18/Ley 689 de 2001) y la obligación de pagar el impuesto sobre vehículos automotores (Art. 2/ Decreto 2654 de 1998 y Art. 142/Ley 488 de 1998).
Como hemos podido ver, la expresión "derechos reales" designa un haz de poderes diversos, directos y autónomos, oponibles a todos, que se tienen respecto de un bien definido. Así, pues, el titular de un derecho real puede tener —según sea el caso— una libertad para usar, gozar o disponer de un bien determinado, sin necesidad de contar con el concurso de otra persona. Igualmente, "derecho real" se refiere a una serie de vínculos jurídicos -derechos personales- que tiene una persona —el "titular del derecho real"— respecto de otras personas determinadas.
En cuanto a los derechos reales de garantía, estimamos que los acreedores prendarios e hipotecarios tienen diversos vínculos personales con el deudor propietario. El acreedor prendario se encuentra obligado a conservar la cosa -una obligación de hacer-. La diligencia del acreidor prendario debe ser la del buen padre de familia (Art. 2419 C.C.). También debe abstenerse de usar la cosa pignorada. El acreedor no puede usar, la cosa sin el consentimiento del deudor.
Debe restituir, físicamente, la cosa cuando se haya extinguido la obligación garantizada —una obligación de hacer—; sin embargo, se autoriza la retención física de la cosa si el deudor tiene otros créditos pendientes con el acreedor, con tal que éstos sean ciertos y líquidos, que se hayan contraído .
El titular del derecho real de servidumbre: el propietario del predio dominante, respecto del propietario del fundo sirviente, tiene la obligación de no agravar con su ejercicio la situación del predio sirviente. Por otro lado, el propietario del predio sirviente tiene, respecto del titular de la servidumbre, una obligación —propter rem— de no hacer: "no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo"
Nos ocuparemos de los vínculos jurídicos de los titulares de los derechos reales de garantía, de servidumbre y de las obligaciones legales del poseedor.
La titularidad de los derechos reales desmembrados del dominio (1) y de los que no son cabalmente desmembraciones de la propiedad (2), también, impone diversas obligaciones legales.
Las cargas reales de los titulares de los derechos desmembrados del dominio
Los derechos personales de los cuales es titular el usufructuario, debemos anotar que el retardo del nudo propietario, en el pago de las obras y refacciones mayores impone para éste la obligación de pagar los perjuicios por mora (Arts. 856 y 1617 C.C.). Además, en materia de inmuebles, el usufructuario tiene derecho a que el nudo propietario lo indemnice por los menoscabos o deterioros que experimente la cosa, desde la iniciación de su derecho —con el registro del título— hasta la entrega material de la cosa.
En cuanto a las obligaciones que asume el usufructuario respecto del nudo propietario, anotamos que debe conservar la forma y la sustancia de la cosa40. Es la principal obligación del usufructuario. Es responsable de la cosa fructuaria por sus hechos y omisiones.
Finalmente, el usufructuario debe, al término del usufructo, restituir la cosa. Es una obligación que obedece a la naturaleza temporal del derecho real de usufructo y se hace exigible una vez expire el plazo. La restitución de la cosa se encuentra gobernada por el inventario que se hizo al iniciar el usufructo.
El usufructuario se desempeña ya sea como sujeto activo ya sea como sujeto pasivo.
Además de permitirles a los titulares de los derechos de usufructo y de uso ejercer ciertos poderes sobre el bien, les impone ciertos vínculos jurídicos respecto del nudo propietario, el Estado, las empresas de servicios públicos, etc.
Por otro lado, respecto de los derechos de uso y habitación, en el Código Civil se establecen ciertas disposiciones particulares. Se consagra que ni el usuario, ni el habitador, están obligados a prestar caución (mas sí deberán realizar el inventario
La expresión "derechos reales" también designa ciertos derechos que tiene el titular del derecho real respecto de otras personas determinadas. El titular del derecho real podrá tener la calidad de deudor o de acreedor de estos vínculos específicos frente a otras personas. En esta medida, estos vínculos podrán representar un pasivo o un activo en el patrimonio del titular del derecho real.
En los derechos de usufructo y de uso las obligaciones reales de sus titulares respecto del nudo propietario. Y de éste para con el usufructuario y el usuario (Arts. 856 y 860 C.C.). Además, recíprocamente, en el derecho de servidumbre, respecto de su titular: el propietario del fundo dominante, y respecto del propietario del fundo sirviente de prenda y de hipoteca reconocemos ciertos derechos personales entre sus titulares y el propietario del bien.
Respecto del poseedor podemos identificar algunas obligaciones reales (
Las cargas reales del dominio: Las obligaciones propter rem
Estas obligaciones se denominan `propter rem". Son concebidas como aquéllas que incumben al propietario de una cosa, por el solo hecho de tener tal calidad. En efecto, siempre están relacionadas con el derecho de dominio. Pertenecen, pues, al género de las obligaciones reales: los vínculos jurídicos que tiene el titular de un derecho real respecto de determinadas personas.
Las obligaciones `propter rem" consisten en prestaciones, generalmente periódicas, de dar, hacer y no hacer. También denominadas obligaciones ambulatorias, toda vez que viajan o ambulan, tanto activa como pasivamente, con el derecho real de dominio al cual acceden. La fuente de estas obligaciones es la ley, la cual determina que el nacimiento y la extinción de estos vínculos jurídicos se encuentran condicionados a la titularidad de la propiedad. Ejemplos
Todas las obligaciones que tiene el propietario respecto de los titulares de los otros derechos reales sobre el bien que es objeto de su dominio. Nos referimos a las obligaciones que el propietario tiene respecto del usufructuario, el usuario, el titular de la servidumbre y los acreedores prendario o hipotecario. Todos estos derechos reales, que se concentran sobre el bien objeto de su derecho de dominio, generan para el propietario diferentes vínculos jurídicos.
Las cuotas de administración, obligaciones de dar, de las propiedades horizontales y, en general, todas las obligaciones que tiene un copropietario respecto de los otros comuneros.
Los servicios públicos domiciliarios, que constituyen verdaderas obligaciones de dar. Ahora, podría pensarse que este tipo de obligaciones tiene una naturaleza suigeneris.
Los diferentes tributos, obligaciones de dar, con los que se gravan los bienes. En efecto, el propietario, por tener tal calidad, es el sujeto pasivo de los siguientes tributos: el impuesto predial unificado
El adquirente de un bien arrendado debe respetar, el derecho del arrendatario, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública (Art. 2020, num.2 C.C.). Con este artículo, se consagra para el adquirente del bien una obligación de no hacer.
Las denominadas obligaciones de vecindad 37 (obligaciones de "hacer" y de "no hacer") relacionadas con los requisitos mínimos de la vida en sociedad —"por malas vecindades se pierden heredades". Estas obligaciones que pueden desprenderse del concepto de "función social de la propiedad" le imponen al propietario ciertos vínculos jurídicos con las personas que habitan los predios vecinos. En efecto, el propietario está obligado a respetar los requerimientos impuestos por la vida en comunidad.
Respecto del titular del derecho de dominio se establece una obligación de hacer: debe explotar económicamente el bien objeto de la propiedad. El incumplimiento de esta obligación legal, en determinados casos, puede tener como consecuencia jurídica la extinción misma del derecho, como es el caso de la extinción de la propiedad de los predios rurales (Arts. 5 de la Ley 200 de 1936 y 52 de la ley 160 de 1994), de los derechos de dominio que tengan los particulares sobre minas (Art. 1 de la Ley 20 de 1969) y sobre las aguas (Art. 82 del Decreto 2811 de 1974).
El otro significado de "posesión" —y este es el punto más destacado de esta institución— se nos presenta como un elemento sine qua non de la usucapión. Hablamos de la posesión separada y enfrentada de la titularidad del derecho real. Esta variedad de `posesión" ha sido calificada por un sector de la jurisprudencia y de la doctrina como un verdadero "derecho real provisional" del poseedor no propietario.
Posesión que se opone a la titularidad del derecho real. Un sujeto calificado como "poseedor", quien, aunque no sea el titular del derecho de dominio, ejerce de manera autónoma y soberana los poderes de este derecho: uso, goce y disposición material, y, por otro lado, al propietario, quien, a pesar de no ejercer estos poderes —por no tener el "corpus" o tenencia del bien—, continúa siendo reconocido por el ordenamiento como tal, hasta tanto el poseedor no adquiera por usucapión esta calidad: la titularidad del dominio.
En este segundo sentido, la `posesión" parece corresponder con el sentido que normalmente le atribuimos a la expresión "derecho real". Reconocemos, por tanto, diversos poderes del poseedor sobre el bien que, de alguna manera, pueden hacerse valer erga omnes. Los poderes del poseedor de un inmueble se encuentran protegidos con las acciones posesorias.
El contenido de este poder del poseedor puede ser "dramáticamente" inferior. En caso de reivindicación, el poseedor de buena fe vencido puede hacer suyos los frutos percibidos hasta la notificación del auto admisorio de la demanda.
El poseedor tiene ciertos poderes jurídicos directos sobre el bien oponibles erga omnes. Puede servirse de la cosa — uso— , realizar sobre ella las transformaciones físicas que a bien tenga — disposición material— . Incluso, el derecho de posesión es transmisible inter vivos y monis causa — disposición jurídica.
En el Código Civil se diferencian dos tipos o sentidos de la palabra "posesión". La primera de ellas es la "posesión "que se encuentra que implica la titularidad del dominio o de otro derecho real. Es un poder físico que se ejerce sobre un bien respecto del cual se tiene la titularidad de un derecho real.
El animus de este modelo de posesión se encuentra evidenciado con la titularidad del derecho real. Dicho con una bella metáfora, esta posesión puede ser vista como "la sombra del derecho real". Esta suerte de `posesión" establece una apariencia de la titularidad del derecho real
Así entendida, esta subclase de `posesión" es el ejercicio mismo de los poderes que confiere el derecho real sobre un bien, una mera situación de hecho que corresponde con la noción
Respecto de los derechos reales de garantía, prenda e hipoteca, consideramos que sus titulares: los acreedores prendarios e hipotecarios, en cierta forma, ejercen un "uso" especial del bien gravado: con él se aseguran el pago de un crédito de forma preferencia,'. No nos referimos, pues, al servicio convencional que puede ofrecer un bien.
Tanto los acreedores prendarios como hipotecarios pueden disponer jurídicamente de su derecho real de prenda o hipoteca e, incluso, de cierta forma, disponer del derecho real de dominio respecto de la cosa empeñada.
El acreedor prendario o hipotecario puede ceder su derecho real, una vez se cede la obligación principal a que accede.
Se trata de un uso especial, sui generis de la cosa empeñada: con la cosa pignorada o hipotecada el acreedor se asegura, de forma preferente, el pago de un crédito. Por un lado, tiene la facultad de retener la cosa hasta que le sea pagado el crédito garantizado.
Los derechos reales de prenda e hipoteca son accesorios a una obligación, y por ello, la transmisión o cesión de ésta implica la transmisión de la prenda o hipoteca.
El acreedor prendario o hipotecario z puede "disponer indirectamente" del derecho de dominio de la cosa empeñada o hipotecada. En efecto, en caso de incumplimiento de la obligación asegurada, el acreedor puede conseguir satisfacción de su crédito haciendo enajenar la cosa en pública subasta, o incluso, en el caso de la prenda, pidiendo la adjudicación de la misma
Éste se establece en provecho de una heredad y representa un gravamen para otra. Con el derecho de servidumbre se le reconocen a su titular: el propietario del fundo dominante, un poder de uso restringido —definido por las condiciones propias de cada derecho de servidumbre— con respecto al fundo sirviente.
Él puede servirse de la servidumbre constituida, de acuerdo con el uso reportado por el predio dominante. El titular de la servidumbre recibe, entonces, un poder de uso restringido —según el respectivo servicio— sin que esto implique que —valga la pena repetirlo— el propietario del predio sirviente se desprenda de alguno de sus poderes sobre el bien.
El titular de la servidumbre puede disponer jurídicamente de su derecho real. Esta disposición jurídica del derecho de servidumbre no puede realizarse de manera independiente de la disposición del derecho de dominio del fundo dominante.
El titular de la servidumbre recibe, ciertamente, un determinado servicio del fundo sirviente. Sin embargo, el titular del dominio del predio sirviente no se desprende de ninguno de los poderes que le confiere su derecho
Como se sabe, todos los derechos reales ofrecen a su titular determinados poderes directos sobre un bien. En el caso del dominio y sus "desmembraciones", los poderes característicos son el uso, el goce y la disposición jurídica y material. Por su parte, los otros derechos reales, diferente del dominio y sus "desmembraciones", también, entregan a sus titulares poderes directos sobre determinados bienes.
Se le permite al individuo solventar sus mas diversas necesidades. En efecto, valiéndonos de nuestro derecho de propiedad.
El propietario, por tener tal calidad, puede servirse directamente del bien que es su objeto de derecho. Usar significa "hacer servir una cosa para algo"
Igualmente, el propietario tiene el poder de goce, en virtud del cual puede apropiarse de los frutos proporcionados por una cosa. El propietario puede realizar una disposición física, valiéndose de actos materiales como la destrucción, la trasformación o el consumo de la cosa.
El derecho de goce debe ejercerse consultando la naturaleza de la cosa. El usufructuario será responsable por sus actos culposos o dolosos que impidan el futuro aprovechamiento del bien. El usufructuario puede disponer jurídicamente de su derecho, es decir, transferirlo, salvo prohibición expresa del constituyente. El derecho real de usufructo es intransmisible por causa de muerte
Este derecho se puede manifestar de dos maneras: materialmente, su propietario puede percibir, él mismo, los frutos y productos de la cosa. En este sentido nos referimos a los frutos y productos naturales, producidos por la cosa con o sin el concurso del hombre.
El Derecho Real ofrece a su titular del derecho un poder directo, oponible a todos, que se tiene respecto a un bien
Tiene una liberta de servirse o no servirse de la cosa.
