Les autres clauses obligatoires dans le contrat-type de syndic de copropriété :
Les modalités de révocation du syndic ;
Les modalités de démission du syndic ;
La fiche synthétique de copropriété
Le contrat de syndic et la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic
Le projet de contrat de syndic doit être accompagné d’une fiche d’information indiquant le prix et les prestations proposées selon un modèle fixé par arrêté.
La fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic
Contenu de la fiche d'information
La fiche d’information est divisée en quatre parties
1. Informations générales.
- Identification du syndic ainsi que du syndicat ;
- la durée du contrat (mais non les dates de prise d’effet ou de fin du mandat),
- la définition des heures ouvrables, les horaires de disponibilité pour les démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble (heures d’ouverture des locaux).
2. Forfait.
- Le syndic doit ici indiquer le montant de sa rémunération forfaitaire pour 12 mois ainsi que ces éventuelles modalités de révision.
- Les modalités de visite de la copropriété, de tenue de l’AG annuelle, de participation aux réunions du CS et, le cas échéant, le coût horaire en cas de dépassement des durées convenues. Les différents tarifs doivent être mentionnés en HT et TTC.
3. Prestations particulières non comprises dans le forfait. Sont visées
- les modalités de rémunération du syndic pour les prestations relatives aux AG extraordinaires ou aux réunions du CS et visites supplémentaires.
- Les honoraires pour la gestion des sinistres et tout ce qui concerne les litiges et contentieux, hors frais de recouvrement (mise en demeure, suivi du dossier transmis à l’avocat…).
Les honoraires peuvent être déterminés, soit au temps passé, soit de façon forfaitaire. Le coût horaire est mentionné en HT et TTC tandis que les tarifs forfaitaires ne sont indiqués qu’en TTC.
4. Tarification pratiquée pour les principales prestations imputables au seul copropriétaire concerné.
- Les frais de recouvrement (mise en demeure par LRAR…),
- Le montant de l’état daté (plafonné à 380 € TTC), l’opposition sur mutation
- Le coût de la préparation et de la tenue d’une AG demandée par un ou plusieurs copropriétaires pour des questions concernant leurs droits et obligations.
Les différents honoraires sont mentionnés en TTC.
Nouvelle obligation
Dans un souci de transparence tarifaire, l’ordonnance du 30/10/ 2019 a imposé l’obligation aux syndics d’annexer à leur contrat une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées.
- L’établissement de cette fiche est obligatoire depuis le 1er janvier 2022.
- A pour fonction d’aider les copropriétaires et les conseillers syndicaux à mettre en évidence les points importants de la rémunération du syndic et, le cas échéant, à faciliter la mise en concurrence
Le fait pour le syndic de ne pas l’annexer à son contrat est passible ;
- d’une amende administrative
- dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique
- et 15 000 € pour une personne morale
Le contrat type de syndic
(le contrat "Tout sauf")
Contenu du contrat "Tout sauf"
• Identification des parties : le syndicat des copropriétaires ; le syndic (carte professionnelle ; assurance ; garanties financières)
• La durée du mandat :
- La durée maximale du mandat de syndic est de 3 ans (un an dans certains cas) et est renouvelable.
- La durée est choisie en AG
- Les dates exactes de prise d'effet et d'échéance du mandat doivent figurer dans le contrat.
- la désignation du syndic et l’approbation de son contrat sont une décision unique à la majorité absolue (article 25).
• Les missions du syndic
Le contrat doit préciser que le SDC accepte de donner mandat au syndic pour qu’il exerce ses missions.
Le contrat-type mentionne que “l’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10/07/1965 précitée et par le présent contrat.”
Dans le cadre de sa missions, le syndic accomplit :
Des prestations particulières liste limitative de prestations :
I- Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires ;
II- Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division ;
III- Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ;
IV- Prestations relatives aux travaux et études techniques (Art 44 du décret du 17 mars 1967) ;
V- Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) ;
- Autres prestations
Ces prestations peuvent donner lieu à rémunération complémentaire :
- coût horaire ou tarif forfaitaire ;
- % du montant HT des travaux avec un taux dégressif et décidé en AG.
- Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : ex : plafond de 380 € pour l'état daté
Les travaux qui peuvent éventuellement générer des honoraires complémentaires sont les suivants :
· Les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d'entretien courant,
· Les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance,
· Les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments
d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,
· Les études techniques, telles que les diagnostics et consultations,
· D’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné.
- Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)
- Frais et honoraires liés aux mutations
- Frais de délivrance des documents sur support papier
- Préparation, convocation et tenue d'une assemblée générale à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations (art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965)
Des actes de gestion courante : liste non limitative de prestations regrouper sous 6 thèmes : I. - Assemblée générale ;
II- Le conseil syndical ;
III- Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété ;
IV- Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété ;
V- Assurances ;
VI- Gestion du personnel
La rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire (Honoraires librement négocié) ;
Obligation d'un contrat type
- Pour le syndic professionnel
- Pour le syndic non professionnel (bénévole et coopératif) ; n'est pas soumis à cette obligation dès lors qu'il est bénévole. Par conséquent, le copropriétaire qui perçoit une rémunération (même symbolique) doit respecter le contrat type
Définition et cadre règlementaire
Respect d’un contrat type (Décrets du 26/03/2015 et du 02/07/2020)
Instauration d'un contrat de syndic type enfin d'améliorer la gestion des copropriétés et de renforcer la transparence dans les relations entre le syndic et les copropriétaires.
Document par lequel les copropriétaires donnent mandat au syndic pour gérer la copropriété. Il définit les missions, les obligations et les responsabilités du syndic, ainsi que les conditions de sa rémunération. Le législateur a défini un contrat type qui est un modèle obligatoire
Le contrat de mandat est soumis aux dispositions
- De la loi du 10 juillet 1965 ; le décret du 17 mars 1967.
- Les articles 1984 et suivants du code civil s'y appliquent de façon supplétive ;
- Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
