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Artículo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.
Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.
Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato.
Artículo 40. El arrendador no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios o arrendatarias.
Artículo 39. No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artículo 38. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley
Artículo 37. Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.
Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador
Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.
Artículo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.
Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento.
Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
El Valor del Inmueble (Art.31); le corresponde al SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.
Fijación del Canon(Art.72) La determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando alguno de estos métodos:
Canon de arrendamiento mixto (CAM), compuesto por porción fija más porcentaje de ventas. -La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo -El % de ventas en ningún caso será superior a 8% -Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, se suprime la porción fija. -En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. -La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Canon de arrendamiento variable (CAV), con base en % de ventas. -Se establece como referencia el Monto Bruto de Ventas Realizadas (MBV), por el arrendatario, expresadas en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes anterior. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
Canon de arrendamiento fijo (CAF) Se toma como base el valor actualizado del inmueble, dividido entre (12) meses, entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado. Luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año. Fórmula: CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Se determina el Valor del Inmueble(Art.73), tomando en consideración los siguientes aspectos: -Valor de reposición -Dimensiones del Inmueble -Valor de depreciación -Vulnerabilidad Sísmica -Región Geográfica (VI=Valor del Inmueble)
Formula para la Fijación del Canon(Art.78) Una vez se obtiene el VI, se debe aplicar la fórmula CA=(VI/12) x %RA Siendo: CA= valor del canon de arrendamiento VI= valor del inmueble %RA=porcentaje de rentabilidad anual.
Procedimiento para la Fijación del Canon(Art.79) La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita o de oficio. De ser de oficio la SUNAVI ordenará la apertura del procedimiento.
Solicitud a parte interesada (Art.80) Presentada la solicitud ante la SUNAVI, esta se pronunciará dentro de los 3 días hábiles siguientes, si cumple con los siguientes requisitos:
Revisión del canon(Art.83) Serán revisados por la SUNAVI en casos como: -Cuando transcurra 1 año -Cuando se cambio el uso o destino del inmueble -Cuando el arrendador haya ejecutado el inmueble.
De la notificación (Art.82) Admitida la solicitud, se notifica a los interesados que se da inicio a la fijación de canon, a tal efecto la SUNAVI, en 20 días debe determinar el valor del canon de arrendamiento.
Contenido de la Solicitud (Art.81) En el escrito se debe indicar: -Órgano al cual está dirigido -Identificación del interesado -Dirección de donde se harán las notificaciones -Objeto de la solicitud -Datos del inmueble -Firma de los interesados.
