NMX-R-081-SCFI-2015
VALUACIÓN DE
DERECHOS INMOBILIARIOSl
ENFOQUE DE RENTA O INGRESOS: Bajo el nombre genérico de enfoque de renta, pueden usarse
diverso métodos para indicar un valor, todos los cuales comparten
la característica común de que dicho valor se basa en ingreso real
o estimado que genera o podría generar el propietario del derecho.
ENFOQUE DE COSTOS: Este enfoque generalmente se aplica a la valuación de derechos
sobre propiedad inmueble a través del método de costo de
reposición depreciado.
ENFOQUE DE DE COMPARACION: Los derechos de propiedad no son homogéneos. Aún si el suelo y
edificios con los cuales se relaciona el derecho objeto de valuación
tuvieren características físicas idénticas a otros que se
intercambian en el mercado, la ubicación será diferente.
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria. Esta
normativa sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos
específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para
valuaciones a la cuales se aplica esta norma.
VALUACIÓN DE
DERECHOS SOBRE INMUEBLES RURALES
Los distintos componentes de una propiedad rural pueden tener un valor como partes separadas y que éste sea mayor que su valor como parte de la propiedad. El valuador debe establecer si cada
componente se valorará individualmente o si lo será considerándolo como parte del conjunto.
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria rural.
Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos
específicos de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para
valuaciones a la cuales se aplica esta norma.
VALUACIÓN DE
PLANTA, MAQUINARIA Y EQUIPO
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de planta, maquinaria y equipo. Esta norma sólo
incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo
aplican tales Normativas para valuaciones a la cuales se aplica esta normativa.
ENFOQUE DE INGRESOS : El enfoque de ingresos para la valuación de planta, maquinaria y equipo puede usarse cuando es posible identificar flujos de caja
específicos para el bien o activo, o un grupo de activos
complementarios, v. g., en donde un grupo de bienes o activos que
forman una planta de proceso está operando para producir un
producto comercializable.
ENFOQUE DE COSTOS: Se adopta comúnmente el enfoque de costo para planta,
maquinaria y equipo, particularmente en el caso de bienes o
activos individuales especializados.
ENFOQUE DE RENTAS: El uso del enfoque de renta no es usualmente práctico para
muchos elementos individuales de planta, maquinaria y equipo.
VALUACIÓN DE
DERECHOS SOBRE INMUEBLES DEL PATRIMONIO
HISTÓRICO, ARQUITECTÓNICO Y CULTURAL
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de derechos sobre propiedad inmobiliaria. Esta
norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos
de cómo aplican las Normativas de Aplicación General para valuaciones a la
cuales se aplica esta norma.
ENFOQUE DE COMPARACION: Al aplicar el enfoque de comparación, la naturaleza histórica de la
propiedad puede cambiar el orden de prioridades dado
normalmente a los atributos de propiedades comparables.
ENFOQUE DE COSTOS: Al aplicar el enfoque del costo a la valuación de inmuebles
históricos, se debe considerar si las características históricas de un edificio tendrían un valor intrínseco en el mercado de esa propiedad.
ENFOQUE DE RENTA: Los inmuebles históricos totalmente utilizados con fines comerciales pueden ser
valuados por medio del enfoque de renta
VALUACIÓN DE
INMUEBLES DE INVERSIÓN EN PROCESO DE
CONSTRUCCIÓN
ENFOQUES
Esta norma proporciona principios que deben observarse al estimar
el valor de mercado de un inmueble de inversión en proceso de construcción. El valor de mercado se discute en detalle en el Marco Conceptual de esta Norma, pero en resumen el objetivo es estimar
el precio que se pagaría y recibiría en un intercambio hipotético de
la propiedad parcialmente terminada en el mercado a la fecha de valuación.
a) Evidencia de ventas de propiedades comparables en diferentes
ubicaciones o en una condición diferente haciendo ajustes por tales
diferencias,
b) Evidencia de ventas de propiedades comparables tranzadas en
diferentes condiciones económicas haciendo ajustes para tomar en
cuenta tales diferencias,
c) Proyecciones de flujo de caja descontado o capitalización de
ingresos respaldada por información comparable de mercado sobre
costos de construcción, términos de arrendamiento, costos de
operación, suposiciones de crecimiento, tasas de descuento y
capitalización y otros insumos clave.
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de intereses de inmuebles de inversión en proceso
de construcción. Esta norma sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales
o ejemplos específicos de cómo aplican dichas Normativas para valuaciones a la
cuales se aplica esta norma.
VALUACIÓN DE
BIENES O ACTIVOS INCORPÓREOS O INTANGIBLES
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4
son aplicables a la valuación de bienes o activos intangibles. Esta Norma sólo
incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de cómo se
aplican las Normativas de aplicación General para valuaciones a las cuales se
aplica el presente documento
ENFOQUE DE RENTAS: Mediante el enfoque de renta o enfoque de ingresos, el valor de bien o activo
intangible se determina atendiendo al valor presente del ingreso, flujos de
efectivo o reducción de costos generados por el bien o activo intangible.
ENFOQUE DE MERCADO: Conforme al enfoque de mercado, el valor de un bien o activo
intangible se determina haciendo referencia a la actividad del
mercado, v. g., pujas de transacción u ofertas que involucran
bienes o activos idénticos o similares.
ENFOQUE DE COSTOS: El enfoque de costo se usa principalmente para bienes o activos
intangibles generados internamente y que no poseen flujos de
ingreso identificables. Bajo el enfoque de costo, se estima el costo
de reposición de un bien o activo similar o uno que provee
potencial de servicio o utilidad similar.
VALUACIÓN DE
EMPRESAS E INTERESES EMPRESARIALES
ENFOQUE DE RENTA: Se usan varios métodos para estimar el valor según el enfoque de
renta. Esos métodos incluyen el flujo de caja capitalizado o método
de los beneficios y método de flujo de caja descontado.
ENFOQUE DE MERCADO: El enfoque de mercado compara la empresa en estudio con
empresas similares, intereses de propiedad empresarial o valores
que han sido intercambiados en el mercado y cualesquiera
transacciones pertinentes de acciones en la misma empresa.
Transacciones u ofertas previas para cualquier componente de la
empresa también pueden ser indicativas del valor.
Requsitos
Los principios contenidos en las Normativas de Aplicación General 3.2, 3.3 y 3.4 se aplican a las valuaciones de empresas e intereses empresariales. Esta norma
sólo incluye modificaciones, requisitos adicionales o ejemplos específicos de
cómo aplican las Normativas de Aplicación General a las valuaciones sujetas a
estar normativa.
Topic principal
VALUACIONES PARA INFORMACIÓN FINANCIERA
Reglas
Esta sección provee información de antecedentes sobre
requerimientos comunes de valoración conforme a las NIF y, en su
caso las NIIF (o IFRS).
Requisitos
Las valuaciones que se emprenden para inclusión en un estado financiero deben
formularse para satisfacer los requisitos de las Normas de Información
Financiera aplicables.
